프로덕트매니저 호저니의 성장 일지

'소수몽키의 한 권으로 끝내는 미국주식' 정리 및 요약

가난이 싫어서 시작한 미국 주식

은행에 돈을 맡기는 것은 ‘멀쩡하게 일할 수 있는 열정 넘치는 청년을 방 안에 가두는 가혹행위’와 같다.

60개월 내에 퇴사하겠다고 블로그에 공개했다. 그 시점에 퇴사하더라도 상관없을 정도의 현금흐름이 매달 발생하는 시스템을 만들겠다는 내용이었다.

부를 이루는 3가지 방법 중 하나, 주식

노력으로 부자가 되는 데는 세 가지 방법이 있다(feat 세계적인 투자자 앙드레 코스톨라니).

1. 부유한 배우자를 만나는 것
2. 사업을 하는 것
3. 투자를 하는 것

→ 1은 어렵고, 시간은 한정되어 있으므로 보통 2와 3중에 1가지에 집중해 부를 늘리고 분야를 확장해 나가는 것이 일반적인 성공 방정식

돈은 모으는 것이 아니라 빵처럼 불려야 한다.

우량주 찾는 법

• 트레이딩뷰(tradingview.com → Markets → US Stock Market → Market Movers)

소수몽키는 미국주식에 투자한 뒤로는 마음이 편했다. 한국 주식에 투자했을 때보다 미국 주식에 투자했을 때 성과가 좋았던 것을 숫자보다 ‘심리’에서 그 이유를 찾았다.

배당금 받는 재미를 알아가면서 나는 수많은 외국인 개인투자자의 블로그를 찾아다녔다. 나보다 조금이라도 먼저 투자를 시작한 사람들의 노하우를 알고 싶어서였다.

• 호저니가 찾아본 목록
  • Dividend Growth Investor
  • The Dividend Guy Blog
  • Tawcan
  • Dividend Mantra
  • DivGro

가장 현실적으로 먼저 도달 가능한 목표로 뭐가 있을까 고민하던 찰나에 연간 배당금의 세금 기본한도가 딱 2,000만 원인 걸 알았다. 그래서 월 166.6만원(배당)을 목표로 하기로 하였다.

연간 금융소득(이자+배당) 2,000만 원 이하라면, 각 금융회사(은행, 증권사 등)에서 이미 15.4% 세율(소득세 14%+지방세 1.4%)로 원천징수되어 세금이 끝납니다. 별도로 추가 세금을 신고하거나 납부할 필요가 없음

미국주식에 부과되는 세금

1. 배당소득세: 15%가 원천징수되어 계좌로 지급됨
2. 양도소득세: 연 250만 원까지 비과세 공제 후, 이 외의 수익은 22%의 세금

나에게 딱 맞는 미국주식 종목 고르는 3가지 전략

잘 아는 기업의 기준

해당 주식을 딱 1주 샀는데도 주가 변동에 불안한 마음이 들고 괜히 산 것 같고 찝찝한 마음이 든다면, 아무리 좋은 기업이더라도 그 기업은 내가 잘 아는 기업이 아니다.

소몽의 평생 써먹는 투자 대상 고르는 3가지 전략

1. ‘지갑털이’ 전략(기본 & 핵심)
   1. 말 그대로 나의 돈을 뺐어가는 산업을 돌아보고, 그 산업에 해당하는 대표 주식(1~3등)을 찾아본다. 대표 주식 중 투자할 만한 기업을 최종적으로 엄선해서 장바구니에 담는다(내가 낸 돈을 돌려받는 개념으로도 생각할 수 있음 ㅎ).
   2. 산업 내에 어떤 기업이 있는지 모르면 ‘산업명 + market share’ 검색 시 알 수 있음.
2. ‘올리고폴리’ 전략(실전)
   1. 성장하는 산업의 1~3등인 독과점 기업에 투자하라
      1. 소수가 장악(경쟁이 치열하지 않을 확률이 높음)
      2. 많이 남기며 장사하고 비싸도 소비자들이 찾음(높은 영업이익률)
      3. 진입장벽이 높음
   2. 독과점 기업 찾는 법
      1. 독과점 기업
         1. ‘기업명 + market share’ 검색
         2. 증권사 리포트 내 ‘점유율’ 확인(*주의: 안정적인 독과점은 상위 3개 기업의 점유율이 50$ 이상이어야 함.)
         3. 그중, 매출총이익률(gross profit margin ratio) 30% 이상
   3. 독과점 상황이 변화하는지
      1. 경쟁사의 진입 발표 vs. 매각 발표
      2. 요금 인상과 요금 인하
   4. ‘아무리 이겨라’ 전략(소몽’s 시그니처)
      1. 동일한 산업군에서 가장 좋은 기업을 못 찾겠다면, 먹이 사슬의 최상단에 있는 기업에 투자하면 됨(예를 들어, 콘솔게임 위의 반도체(AMD), 전기차 위의 충전소

기업별 점수표 예시

: 성장성, 독과점, 진입장벽을 기준으로 점수 산정

수익률 높이는 매수매도 타이밍 잡기

나만의 기준을 세워라

예) 5% 수익 확보(가장 마음 편하게 수익을 낼 수 있는 최적의 전략)

소몽의 수익률 높이는 매수매도 전략 4가지

1. ‘여름에 패딩 사기’ 전략
   1. 대부분의 뉴스를 포함한 미디어에서는 이미 벌어진 일을 다룬다. 하지만 주식은 철저히 미래를 반영한다.(이슈 D-day 3-4개월 전에 미리 사자)
2. ‘내가 이걸 왜 샀지?’ 전략
   1. 최초에 주식을 산 이유가 사라지지 않는다면 그 주식을 팔 이유가 없다. 기준은 ‘나’다.
      1. 주식을 판 이유가 사라지는 상황
         1. 특정 이벤트가 다가올 때(D-day 전후) (예: 게임 출시 3~6개월 전 구매 후, 7일 미만으로 다가왔을 때)
         2. 더 이상 저평가가 아니라고 판단될 때(저평가 해소) (예: P/E(Price/Earning) 기준 or P/S(Price/Sales) 기준)
      2. 반대로 ‘내가 이걸 왜 샀지?’ 이유
         1. 실적에 영향을 미치는 주요 이벤트로부터 3~6개월 전
         2. 실적 발표가 잘 나올 것이라 판단된다면 실적 발표 최소 1~2개월 전 구매
         3. 적정가치 이하로 떨어졌다는 판단이 섰을 때(P/E, P/S)
         4. 일시적 악재로 하락했을 때(기업의 이익에 영향을 미치지 않는다고 판단했을 때, 보통의 경우 지나고 보면 결국 이익에 영향을 크게 미치지 않는 경우가 대부분)
3. ‘갈아타기’ 전략(포트폴리오 교체, 리밸런싱)
   1. 하락한 많은 종목들 중에서 가장 매력적인 종목을 골라낸다(P/E 기준으로 저평가 됐거나 기대 수익률(성장성)이 높을 것으로 예상되거나)
   2. 계좌를 열어 기존 종목들을 펼친다(현재 수익률, 손실률 무시)
   3. 신규 종목 vs. 기존 보유 종목 매력도(이때도 수익률, 손실률 무시)
   4. 매력도 점수 체크 후, 가장 점수가 낮은 종목 out & 신규 종목 in
      1. 포인트는 갈아타기 전략 실행 시, 비슷한 업종 또는 비슷한 형을 가진 주식끼리 비교하는 것이 좋음
      2. 이런 식으로 돈이 돌고 도는 걸 ‘순환매’라고 함
      3. 고점, 저점 신호: 호재에도 악재에도 반응하지 않는 시장
      4. ‘반반’ 전략

천장, 바닥의 신호들

: 호재에도 악재에도 반응하지 않음

소음의 홍수 속에서 진짜 신호를 잡는 법

소음을 차단하고 진짜 공부를 시작하라

가성비 공부법 3단계

1. 산업리포트 분석을 통해 내가 궁금한 산업, 업종에서 필요한 정보를 남들보다 한 발 앞서 찾아내기(기업 리포트보다 비교적 빠른 시점에 발간됨)
   1. 레퍼런스: 한경 컨센서스 > ‘산업’ 탭 (과거의 리포트도 함께 보는 것이 베스트)
   2. 보아야 할 것
      1. 시장 점유율: 상위 3개 기업의 합이 50%를 넘는 점유율을 가지고 있다면 독과점 O
      2. 성장률 침투율: 과거 2년 + 현재 + 향후 2년, 총 5년을 보아야 함
         1. 침투율 50%부터 정점을 찍었다고 보아도 됨(예: 전체 스마트폰 시장 중 4G의 침투율)
         2. 침투율이 10% 미만이면서 성장이 두 자릿수 이상으로 유지된다면 값이 비싸다고 생각되더라도 매수 가능
      3. 주요 이벤트 일정
         1. 실적(주가) 상승에 영향을 미칠 만한 주요 이벤트 스케쥴을 알 수 있다.
         2. 증시 주요 일정의 경우 증권사의 캘린더에서도 체크 가능!
2. 기업리포트 분석을 통해 궁금한 기업에 대한 핵심 정보를 뽑아내기(발간 목적이 산업리포트와 다름: 어떤 이슈가 터졌을 때, 실적 발표가 났을 때 발간)
   1. 방법
      1. ‘기업명(영문) + Earnings’ 검색
      2. 공식 홈페이지(IR)
      3. 뉴스/언론/경제지 활용
   2. 보아야 할 것
      1. 기업이 무엇으로 돈을 버는가(’기업명 + Revenue Breakdown’): 주가는 미래를 반영하므로 현재가 아닌 미래 추이를 보기 위해서는 매출 구성의 변화를 참고하는 것이 큰 도움
         1. 현재 무엇으로 돈을 버는가(현재 매출 비중이 가장 큰 부문): 넷플릭스처럼 돈을 버는 방식과 구조가 명확할수록 좋음(구독료가 매출의 98.5%), 그래야 주가 변동의 이유뿐 아니라 매수와 매도 시점에 대한 기준도 스스로 잡을 수 있게 된다)
         2. 앞으로 무엇으로 돈을 벌 것인가(현재 매출 비중은 작지만, 성장률이 가장 높은 부문)
            1. 예를 들어, 마이크로소프트의 주요 매출원들의 성장세를 보면 2020년 말 기준 게임이 65% 성장한 부문이었고, 클라우드는 47%로 YoY 분기 대비 성장률이 17% 줄어들었다.)
      2. 실적: 매출(Revenue 혹은 Sales), 주당순이익(EPS: Earning per Share)
         1. 알파스트릿(news.alphastreet.com, earningswhisper.com, 개별 기업 IR)
      3. 추가로 주요 매출 국가를 아는 것도 도움이 됨(국가 간의 갈등, 사회적 이슈 등)
3. 개별 뉴스와 콘텐츠
   1. ‘전망’ 또는 ‘의견’이 아닌 ‘숫자’ 위주로 해석
   2. 중요한 뉴스라고 판단되면 다른 매체도 크로스체크하기*주요 정보 얻기 좋은 웹사이트
      1. 미국주식 관련 속보: CNBC
      2. 주요 경제지: WSJ, FT, Bloomberg, Barron’s
      3. 투자가들의 기고글: Seekingalpha

산업리포트에서 점유율을 보았을 때, 이런 식으로 1등 외의 기업들이 10% 내외에서 왔다갔다함 → 여유롭게 실적을 확보하기 어려운 상황

*가장 큰 산업군 11개 부문: IT, 에너지, 소재, 산업재, 임의소비재, 필수소비재, 헬스케어, 금융, 커뮤니케이션, 유틸리티, 부동산구체적인 상황과 대응 전략을 세우자!

미국주식 ETF 상황별 실전 매매 전략

구체적인 상황과 대응 전략을 세우자!

→ 예를 들어, 주식시장이 어떤 이유로든 최고점 대비 20% 이상 하락하면, S&P500 지수를 추종하는 대표 ETF(SPY) 매수를 시작한다.

*최고점 대비 하락률: 증권 사이트에서 ‘52 Week Range’ 숫자를 보면 1년 간 주가의 최저가격, 최고가격을 알 수 있음

소몽이 분류한 5가지 주식투자 상황

1. 유망분야에 투자하고 싶을 때
2. 시장 하락(위기)에 줍줍하고 싶을 때
3. 일시적 악재 후 회복하는 산업에 투자하고 싶을 때
4. 경기에 민감하게 영향받는 산업에 투자하고 싶을 때
   1. 민감 산업: 금융, 에너지, 원자재, 산업재
      1. 각 산업별 영향을 미치는 요소
         1. 금융: 금리
         2. 에너지: 유가, 가스, 가격
         3. 원자재: 각종 원자재 가격
         4. 산업재: 각종 경기 지표
   2. 대표 기업: JP모건(JPM), 엑손모빌(XOM), 프리모트 맥모란(FCX), 캐터필러(CAT)
   3. 대표 ETF: 금융(XLF), 에너지(XLE), 원자재(XLB), 산업재(XLI)
5. 자산을 다양한 곳에 배분하고 싶을 때
   1. 예를 들어 채권, 원자재
      1. 채권: 장기채권ETF(TLT), 중기채권ETF(IEF), 단기채권ETF(SHY)
      2. 원자재: 금ETF(GLD), 은ETF(SLV), 금광주ETF(GDX)

ETF와 관련된 2개의 대표 웹사이트

미국에 상장된 모든 ETF를 종류별로 검색할 수 있다.

ETFDB.com

ETF.com

기타 지식

• 주식 시작이 크게 하락하면 부자들은 자녀에게 싼 가격으로 자녀에게 주식을 넘겨 절세함(애초에 팔 생각 없는 우량주식, 시장 전체에 투자하는 ETF)
• 미국 대표 3대 지수를 추종하는 ETF: SPY(S&P500), QQQ(나스닥100), DIA(다우30: 미국을 대표하는 30개 대형 상장 기업의 주가를 기반으로 산출되는 주가지수로 시가총액이 아니라 주가 자체가 높은 기업이 지수에 더 큰 영향)
• 주택건설 ETF: 과거 경기 회복기 또는 유동성이 늘어날 때 미국의 주택건설 관련 주식들이 크게 들썩임(주택담보대출(모기지) 금리 저점 → 주택 매수 수요 급증 → 건설, 건축 관련주 상향세)

배당주는 방어 업종(안정성이 높아 시장 위기가 올 때 방어 역할을 하는 대표 분야)에서 배당률이 높은 편)

상황별 투자 대상과 전략 예시

• 내가 투자한 종목이 ETF에 포함되어 있으면 좋다! 투자자들의 돈이 더 들어올 확률이 높아지는 것이니까…!

'소수몽키의 한 권으로 끝내는 미국주식'에서 배운 점

산업군 리서치를 하는 법에 대한 실행 가이드를 알 수 있었다.

같은 산업군에서 독과점 기업이 있는지 판단하는 법을 배울 수 있었다.

고점, 저점 신호에 대한 판단법을 알 수 있었다.

침투율의 개념을 새롭게 알았다.

'소수몽키의 한 권으로 끝내는 미국주식'을 읽고 실천할 내용

지금까지는 사실 감에 의존한 투자를 많이 했는데, 주식 매매일지도 쓰기 시작했으니 내가 왜 그렇게 판단했는지에 대한 근거를 매수, 매도 때 함께 꼭 적어야겠다. 그러다 보면 단순히 감에 의해 매수/매도하는 것도 점차 줄어들겠지.

스쿼드 리드가 되어 수난을 겪고 있는 요즘. 어떻게 해야 이 어려움을 극복할 수 있을까 열심히 책을 찾아 읽어보았다. 내용이 쉽고 재밌어서 하루만에 다 읽어볼 수 있었지만 내용이 실제로 실무에 도움이 될 만한 내용이 많아서 좋았던 “아마존처럼 회의하라”를 소개해보고자 한다. 아래는 인상 깊었던 내용과 내가 느낀 인사이트다.

1페이저와 6페이저

아마존에서는 기획의 종류를 1페이저와 6페이저 두 분류로 나뉘는데, 빠르고 단순하게 진행할 수 있는 프로젝트는 1페이저로 정리하고 장기적으로 예산까지 고려하여 큰 기획이 필요한 건 6페이저로 정리한다고 한다.
1페이저 구성 예시: 배경 - 문제점 - 대책 - 목표
6페이저 구성 예시: 서비스 정의와 개요 - 예산 예측 - 일정(흑자를 보기까지의 기간 등) - 판매 가격 - 예상 고객 수 - 팀 편성 - 차질이 생길 경우 보조 계획 - 재무 정보 - ROI(투자 대비 효과)

비즈니스 문서 작성법 (feat. 술술 읽히는 문장을 쓰는 2가지 철칙)

 1. 결론을 먼저 써라
2. 마침표를 두려워하지 말라: 문장을 간결하게 적어라

아마존의 거꾸로 생각하기

아마존의 거꾸로 생각하기: 처음에 목표를 정해두고, 이를 위해 무엇을 해야 할지 생각하는 것
거꾸로 생각하기의 반대 개념: 쌓아 올리기 방식

쌓아 올리기 방식은 ”현재 상황은 이러하기 때문에 따라서 이 목표에 달성할 것이다“의 개념이라면, 거꾸로 생각하기 방식은 “이 목표를 지향한다. 그러려면 무엇을 해야 할까?“의 방식이다.  

현재 눈앞에 있는 것을 쌓아 올리는 방식으로는 아마존처럼 혁신을 일으키고 크게 성장하는 기업을 지속시키기가 어렵다. 예를 들어, 예산을 작성할 떄 지금 지닌 재원을 열거해놓고 ‘A와 B와 C를 실행해서 매출 10% 상승을 목표로 한다’라고 생각해봤자 그림의 떡에 지나지 않는다. 그렇기 때문에 기존의 재원을 기반으로 쌓아 올리면서 계획을 세우는 것이 아니라, 먼저 ‘매출을 10% 늘린다’는 목표를 세우고 그 목표를 달성하는데 무엇이 문제인지를 생각하고 이를 해결할 수 있는 방법을 고민해야 한다. 이렇게 해야 돌파구를 발견할 수 있는 아이디어가 나온다.

거꾸로 생각하기 템플릿

• 해결하려는 문제는 무엇인가?
• 그로 인해 고객(사외, 사내, 거래처 등)은 어떤 고민을 가지고 있는가?
• 그 고민을 해결하기 위해 현재 상품이나 프로세스는 충분한가?
• 충분치 않다면 어떻게 하면 해결할 수 있는가?
• 자사의 기술력이나 조직력으로 해결 가능한가? 가능하다면 상품화할 수 있는가?
• 해결할 수 없는 경우 그것을 제공할 수 있는 협력사는 시장에 있는가?
• 신상품의 세부 사항과 이점은?
• 그것들을 사용해 문제를 어떻게 해결하는가?
• 얼마나 쉽게 문제를 해결할 수 있는가?
• 그것을 이용한 고객은 어떻게 받아들이고 있는가?

보도자료(Press Release)

보도자료란 거꾸로 생각하는 방법과 그 생각이 정리된 제안형 회의자료다. 말 그대로 보도자료 형식으로 회의자료를 작성한다는 것...

보도자료의 내용

1. 헤드라인 제목

    → 상품에 대한 짧은 설명문

2. 서브 헤드라인

    → 이 서비스나 상품으로 이익을 얻는 사람을 설명한다.

3. 1단락: 상품 개요·이점

    → 상품이나 서비스를 요약(개요)하고 그 이점을 간결하게 정리한다. 1단락은 보도자료를 다 읽지 않아도 이해하기 위한 것이므로 매우 중요하다.

4. 2단락: 해결할 문제

    → 어떤 문제를 해결하려 하는지 명확하게 표현한다.

5. 3단락: 해결 방법

    → 문제를 해결할 방법을 설명한다. 어떤 면에서 뛰어난지 표현한다.

6. 4단락: 책임자 의견

    → 아마존 책임자의 의견으로, 고객에게 어떤 가치를 제공할 수 있는지 쓴다.

7. 5단락: 얼마나 쉬운가? 

    → 얼마나 쉽게 그 상품이나 서비스를 시작할 수 있는지 설명한다.

8. 6단락: 고객 의견

    → 어떤 이점이 있는지, 얼마나 쉽게 시작할 수 있는지 등 고객 관점에서 의견을 나타낸다.

9. 7단락: 정리·보충

    → 상품의 세부 사항 등으로 연결되는 링크를 기재한다.

테닛

아마존에서는 프로젝트를 론칭할 때 보도자료와 함께 테닛을 작성하는데, 이는 회사 전체의 신조나 가치관과는 별개로 부문별, 프로젝트별로 독자적으로 정하는 것이다. 예를 들어 ‘고객에게 가장 편리한 서비스를 제공한다’ 같은 테닛을 설정할 수 있다. 이런 테닛은 어떤 문제에 대응하기 어려울 때 판단 기준이 되기도 한다. (테닛에 부합하면 옳고 부합하지 않으면 옳지 않다 등···)

3W로 회의 목표를 공유하라

회의 오너는 참여자 소집을 요청하기 전에 그 회의를 여는 목적과 결과물에 대한 이미지를 명확히 해두어야 한다.
회의를 했다면 결과물을 내야 한다. 변화가 일어나야 한다.

• What 무엇을
• who 누가
• When 언제

경직화의 위험성을 피하라

아마존은 형식을 너무 엄격하게 정해놓으면 거기에 얽매여 변화에 적응하지 못하고 마는 것을 우려한다. 그렇게 되지 않기 위해 OLP와 같은 가치관과 목표만 공유하고, 그것을 달성하는 방법은 각자에게 일임한다.

회의는 침묵으로 시작하라

묵독 15분: 일반적인 조직이라면 자료 작성자에게 안건의 개요를 설명하게 하겠지만, 아마존에서는 그렇게 하는 대신, 먼저 앞에 놓인 회의 자료를 각자 묵독한다. 자료를 회의 전에 미리 보냈더라도 1페이저는 5분, 6페이저는 15분에 걸쳐 받느시 읽는 시간을 가진다. 이때 중요한 것은 침묵을 지키는 일이다. 그동안에는 질문을 일절 받지 않는다.

그 이유는 의사결정 회의의 “효율적인 회의 진행”에 있다(아이디어 도출 회의는 그렇지 않음).
- 설명하는 도중 질문이 들어오고 사실 그 질문은 뒤에서 설명 예정이었을 수 있음. 회의가 중단되며 비효율 발생
- 정해진 시간 동안 읽고 그 내용에 질문(“의문점이 있습니까?”)이 없으면, 바로 논의 진행. 아마존이 생각하는 최고의 회의는 침묵으로 끝나는 것

회의가 활기를 띠게 하는 3가지 방법

1. 리프레이즈(rephrase)로 의견을 끄집어내라: 고개를 갸웃거리며 잠자코 듣고 있는 사람에게 의견 묻기(이런 사람이 해법에 대한 아이디어를 가지고 있을 가능성이 있는데, 어떻게 표현할지 몰라 가만히 있는 것) → 이 의견을 다시 안건과 연결되도록 리프레이즈 하기
2. 발코니에서 내려다보라: 논의를 위하여 간간히 서서 말하면 다른 시각으로 바라보게 됨(같은 높이의 시선이면 주위 분위기에 휩쓸린다)

베조스가 싫어하는 소셜 코히전(Social Cohesion)

회의에서 논의하다 보면 절충안을 찾자면서 무심결에 타협해버리는 경우가 있다. 사회적 굴레를 고려해 타협하는 식으로 결론을 내지 말아야 한다. 회의는 항상 OLP 중 하나인 고객에 대한 집착(Customer Obsession)에 입각해서 진행해야 한다.

✅ 소셜 코히전이 발생하지 않도록 해야 하는 게 진짜 중요하다고 공감한다. 나도 논의를 하다보면 상위 레벨의 의견 + 하위 레벨의 의견 모두를 고려할 수 있는 방안을 생각하게 된다. 특히 의견을 자주 내지만 수용되지 못하는 경향이 있는 사람의 의견은 더 수용하려고 생각했던 적도 있다. 달성하고자 하는 목표에만 집중해서 결정해야지.

아군 만들기

아마존에서는 합의가 쉽지 않으리라 예상되는 경우, 미리 중심인물에게 자기가 원하는 방향성을 뒷받침하는 데이터를 제시하고 설득해서 아군으로 만들어두는 경우도 있다. 자신이 달성하려는 목표를 이루기 쉽게 만들기 위한 리더십 스킬 중 하나.
토론 != 브레인스토밍
문제, 과제가 있고 해법이 보이면 토론: 계획과 실행의 단계
해법이 보이지 않으면 토론: 아이디어와 가능성의 세계

아마존식 브레인스토밍의 규칙

1. 참석자와 팀 편성: 부서별 혹은 여러 부서의 사람 5~6명이 팀을 이뤄 아이디어 도출(피자 2판이라는 개념: 피자 2판을 나눠먹을 수 있는 인원으로만 회의를 진행)
2. 준비물
a. 화이트보드
b. 포스트잇: 각자 적을 수 있기 때문에 좀 더 효율적

아이디어 회의를 카테고리로 묶는 프레임워크 예시

1. 3C: Customer(고객), Company(자사), Competitor(경쟁사)
2. 4C: Customer-value(고객가치), Customer Cost(구매 비용), Convenience(편의성), Communication(커뮤니케이션)
3. SWOT: (Strength(강점) vs. Weakness(약점)) & Opportunity vs. Threat
4. 4P: Product(제품·서비스), Price(가격), Place(유통), Promotion(판촉)

아이디어 회의 시, 오너는 지나치게 개입하지 않는다.

KPI와 KGI의 차이

KGI = Key Goal Indicator(핵심 목표 지표): 회사 전체 매출, 신규 고객 수, 이익률 등
이런 지표의 문제는 어떤 요인으로 인하여 이 변화가 일어났는지 정의하기 어렵다. 큰 목표일수록 다른 요인으로도 움직일 가능성이 있다. 상사는 KGI를 인수분해하여 구체적인 KPI 목표를 설정해야 한다. 목표로 하는 KPI를 달성하고 그것을 쌓아 올린 것이 KGI가 되는 구조인 것이다.


✅ 거래액의 KPI 쪼개보기 & 대시보드 만들어보기
✅ 구매전환율의 KPI 쪼개보기 & 대시보드 만들어보기

아마존에서는 ‘비즈니스에서 모든 것을 숫자로 표현할 수 있다’는 사고방식을 취한다.

PDCA

KPI가 결정되면 Plan → Do → Check → Action 의 주기를 돌린다. (아마존에서는 주 1회 이내로 돌린다) 포스트모템(사후 검증)은 기업과 직원을 지속적으로 성장시키므로 PDCA 전체 주기로 돌리는 것이 중요하다.

하이라이트(Highlight)와 로라이트(Lowlight)

프로젝트가 완료되었을 때는 이를 돌아보고 포스트모템을 하기 위해 하이라이트(좋았던 점), 로라이트(나빴던 점) 기록을 남기도록 한다. 성공/실패 요인을 분석하고 배울 수 있는 점을 정리해서 공유한다면 다른 사람이 같은 일을 할 때 이를 다시금 재현할 수 있을 것이다.

이는 평가 제도로도 이어진다. (상사는 부하가 어떤 상황에서 어떻게 활약했는지도 전할 의무가 있다.)

아마존의 리더십 원칙(OLP)과 그 예시

아마존의 OLP는 유명하죠? 가장 처음에 있는 게 Customer Obsession이라는 게 가장 중요.

정보 전달 회의는 ICT 도구로 대체하라

인상 깊은 문장

• 성공은 우상향을 그리지 않는다. 그러나 아이러니하게도 성공은 J 곡선을 그린다. 노력해도 더 힘들어지는 구간이 있다.

책에서 배운 점

종잣돈이 없을 때도 공부해야 한다.

• 목표 뚜렷하기에 목표 달성(종잣돈 모으기) 또한 쉽다.
• 투자 실패의 가능성을 현저히 줄일 수 있다.
• 돈이 어느 정도 모였을 때, 즉시 좋은 투자를 시작할 수 있다.

유형별 투자법

• 두려움이 많은 사람: 거래 빈도와 횟수가 적고 신중하면서 스트레스가 적은 투자(실거주 투자, 일시적 2주택, 비주택 투자)
• 행동력이 강한 사람: 반대(?)

부동산 투자 유형

1. 비과세 투자: 양도세 비과세에 맞춰 물건의 개수와 보유기간을 조절하는 것
2. 다주택 투자
3. 비주택 투자
4. 디벨러핑

+ 일시적 2주택

1. 내가 살 수 있는 가장 좋은 곳에서부터 시작한다.
2. 양도세 비과세 시점에 다음 스텝을 정하고 상급지로 올라간다.
3. 많은 수익이 기대되는 좋은 것, 규제가 심한 것부터 사고, 양도차익이 적거나 규제가 덜한 것을 먼저 판다.
4. 비과세 > 일반과세 > 중과세로 세팅하되 중과세는 되도록 피한다.

• 가용자금이 6,000만 원이라면 그 5배인 ‘실거주 가능한 3억 원’ 아파트 투자가 가능

디딤돌대출

• 대상: 1) 신혼부부 2) 2자녀 이상 가구 3) 생애 최초 주택 구입
• 소득 조건: 부부합산 연 소득이 6천만 원 이하(2025)
  • 생애최초 OR 2자녀 이상: 연소득 7천만 원
  • 신혼부부: 8천 5백만 원 이하
• 자산 조건: 본인 및 배우자 합산 순자산 가액이 4억 6,900만 원 이하
• 무주택 조건: 무주택 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택자여야 함
• 한도: 최고 2.5억원 이내(LTV, DTI 적용)
  • 생애최초 주택구입자는 3억원, 신혼가구 또는 2자녀 이상 가구인 경우 4억원까지 한도 확대
    • DTI: 60% 이내
    • LTV: 70% 이내
• 실거주의무: 대출 받을 날로부터 1개월 이내에 대출 받은 주택에 전입 후 1년 이상 실거주 유지

디딤돌 대출 소득수준별 금리

아파트 구매 원칙

1. 모두 원하는 아파트를 사라
2. 아파트를 산다는 것은 그 동네를 사는 것이다
3. 평균 이상의 집을 사라

실거주 투자 체크 리스트

• 소득
• 가처분소득
• 원리금 부담 가능 한도
• 대출 한도
• 비교 지역 리스트
• 후보 아파트 리스트
• 출퇴근 시간
• 미래 가치

어떤 기업의 주식이 좋은지 판단하는 것보다는 자신이 사려고 하는 아파트의 좋고 나쁨을 판단하는 게 일반인으로서는 훨씬 쉽다.

대출 알아보는 순서

디딤돌 > 보금자리 > 담보

재개발 vs. 재건축

재건축보다는 재개발의 투자 난도가 더 높은 편이다. 재건축은 토지와 땅을 동시에 가지고 있어야 아파트를 얻을 수 있는데 재개발은 토지나 건물, 심지어는 도로를 소유하고 있어도 아파트를 얻을 수 있어 투자 대상이 아양하고 투자하는 재미가 있다. 재개발은 재건축보다 다양하고 많은 이해관계인이 얽히기 때문에 분쟁도 많이 일어난다.

재개발 초보는 관리처분인가를 전후로 투자하는 것이 바람직하다.

재개발 단계

조합설립추진위 - 조합설립인가 - 사업시행인가 - 관리처분인가 - 이주 철거 착공 - 준공 입주

시세 그루핑

순서:

1. 지역 과거 흐름 비교
2. 상대적으로 높은 가격밴드 선정
3. 해당 단지 아실 [여러단지비교]로 과거 시세 흐름 비교
4. 상대적 가격 비교
5. 시세 반영이 되지 않은 호재, 선호하는 지역 등 고려

*부동산 경매 사이트: 행꿈사옥션

자산별 투자대상 금액 정리

⇒ 자기가 가진 돈으로 갈 수 있는 지역과 상품을 꼭 집어 나열한 후, 그중 가장 좋은 동네부터 돌아보는 것이 좋다.

세금

세대 분리 조건

• 만 30세 이상이면서 독립된 생활을 하는 경우
• 만 18세 이상이면서 월 00원(중위소득의 40% 이상) 이상의 소득이 있고 독립된 생활을 하는 경우
• 결혼을 한 경우

세금과 주택 수: 세금 부담은 줄이고 수익은 극대화하고!

• 오피스텔의 소유는 주택으로 간주하지 않는다.
• 분양권은 주택 수에 포함을 시킨다(입주권도 마찬가지).
• 다주택자는 취득세가 12% 부과된다(경매로 낙찰받은 2022년 기준)

부동산 관련 세금

• 취득세, 상속세/증여세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세
  • 그 외의 세금: 임대소득세

~요약

취득세

• 규제 지역을 먼저 구매한 후, 비규제 지역을 구매해야 한다. (취득세 중과)
• ‘농어촌특별세’의 개념이 별도로 있음
• 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 추가로 취득할 경우 8~12%의 중과세 적용

재산세

• 보유하는 동안 내야하는 것이기 때문에 거래금액이 아닌 ‘공시가격’을 기준으로 함

양도세

• 비규제지역의 경우, 1주택은 2년 이상 보유하면 양도세를 내지 않아도 된다.
• 양도세: 혼인에 따른 1세대 1주택 양도세 비과세 특례 기간이 10년으로 확대됨(기존에는 5년)

~

다주택일 경우 중과세 이슈 발생할 수 있기 때문에 잘 팔리지 않거나 손해 볼 수 있는 주택을 덥석 사서는 안 된다. 잘 팔기 위해서는 남들이 사고 싶어 하는 집을 사야 한다.

주택 수에 포함되면서 가치가 낮은 물건 = 10평 이하의 원룸형 주택, 근린시설로 허가받은 빌라, 거래가 뜸한 도시형생활주택 등

양도세

거주와 관련이 있는 세대당 1주택은 2년 이상 보유하면 세금을 내지 않아도 된다(비규제지역인 경우). = 양도세 비과세

*규제지역이라면 1세대 1주택자가 2년 동안 보유함과 동시에 2년을 거주해야 비과세를 받을 수 있다.

[관련하여 찾아본 추가로 정보]

양도소득세율(양도세 일반과세) *2025년 기준

1. 비과세를 못 받으면 양도소득세율만큼을 세금으로 내야 하고, 중과세를 받으면 양도소득세율보다 더 많이 내야 한다.(예: 1년 이내 단기 보유 주택 매각 시 70%, 2년 이내는 60%의 높은 세율이 적용)
2. 양도차익에는 취득세, 중개수수료, 1인당 1년에 250만 원 공제, 기타 취득가액 인정 비용을 빼고 계산된다.

1. 다주택자 양도세 중과 유예 연장
   1. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매각할 때 적용되는 양도세 중과(2주택자 20%p, 3주택자 30%p 추가)는 2026년 5월까지 1년 더 유예
   2. 유예 기간 동안에는 다주택자도 기본세율(6~45%)만 적용
2. 1세대 1주택 비과세 특례 확대
   1. 혼인에 따른 1세대 1주택 비과세 특례 기간이 기존 5년에서 10년으로 확대
   2. 혼인 후 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 1세대 1주택 비과세 특례 적용
3. 양도소득세 이월과세 대상 확대
   1. 2025년 1월 1일 이후 증여받는 자산부터 ‘양도일 전 1년 이내 증여받은 주식 등(상장·비상장·해외주식)’도 이월과세 대상에 포함
   2. 기존에는 토지·건물 등만 이월과세 대상이었으나, 주식 등도 포함되어 절세 전략에 변화 필요
4. 양도세 기준일 및 기타 개정사항
   1. 주택을 주택 외 용도로 변경 후 양도하는 경우, 1세대 1주택 판정 시점이 ‘양도일’에서 ‘매매계약일’로 변경 → 이로 인해 비과세 혜택을 받지 못하는 경우가 줄어듬
   2. 장기민간임대주택(30가구 이상)에 대한 종부세 합산 배제 가액 기준 상향(건설형 12억원, 매입형 9억원)
   3. 지방 저가주택의 종부세 특례 기준이 공시가격 3억원 이하에서 4억원 이하로 완화

취득세

*2025년 기준

주택취득가격에 따른 취득세

1. 농어촌특별세: 농어촌 지원을 위한 재원을 마련하기 위해 부과되는 특별한 목적의 세금
2. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 추가로 취득할 경우 8~12%의 중과세율 적용

1. 생애최초 주택 구입 취득세 감면 한도 확대
   1. 소형주택(아파트 제외)을 생애최초 구입 시, 취득세 감면 한도가 200만 원에서 300만 원으로 상향(다가구, 다세대, 연립, 도시형생활주택 등 2025년 안에 취득한 주택 중 전용면적 60㎡ 이하, 구입가격 6억 원(지방 3억 원) 이하 주택에 적용)
2. 인구감소지역 주택 취득세 감면
   1. 무주택자 또는 1주택자가 인구감소지역 내 주택(공시가격 3억 원 이하) 구입 시, 취득세 최대 50%(법 25% + 조례 25%)까지 감면
   2. 3년 이상 의무 보유 조건
3. 소형주택 신축 및 미분양 아파트 임대 전환 시 감면
   1. 소형주택(아파트 제외) 신축 시 취득세를 최대 50%(법 25% + 조례 25%)까지 감면받을 수 있는 특례 신설
   2. 비수도권 소재 준공 후 미분양 아파트를 임대주택으로 활용하는 경우에도 신축 취득세를 최대 50%까지 감면
4. 지방 저가주택 취득세 중과 기준 완화
   1. 비수도권(광역시·세종시 제외) 저가주택의 취득세 중과 제외 기준이 공시가격 1억 원 이하에서 2억 원 이하로 완화
   2. 공시가격 4억 원 이내의 주택 & 2025년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지 취득한 주택에 적용
5. 2025년 기준 취득세의 기타 특례 및 유의사항
   1. 소형·저가주택에 전·월세로 1년 이상 거주하다가 해당 주택을 취득한 경우, 추후 아파트 등 다른 주택을 구입하더라도 생애최초 취득세 감면(200만 원 한도)의 특례 신설
   2. 법인·공장이 과밀억제권역 외 지역으로 이전 시 취득세·재산세 100%(5년간, 이후 3년간 50%) 감면이 2027년까지 연장

공시가격

• 보유하는 동안 내야 하는 재산세의 경우, 보유하는 동안 세금을 부과해야 하기 때문에, 거래금액이 아닌 ‘공동주택 공시가격’을 기준으로 함.
• 공시가격은 부동산 공시가격 알리미에서 확인 가능

취득세 중과

• 취득세 중과: 어떤 지역을 먼저 구매하는지가 중요하다. 비규제지역을 먼저 사고 규제지역을 사면 두 번째 주택에 취득세 중과를 받게 된다.

규제지역 다주택 양도세중과

*주택 수가 아무리 많아도 비규제지역의 주택을 매도할 때는 중과세가 없다.

대출 한도

Part 5. 부의 시기를 읽는 부자들의 원칙

거시경제를 판단할 때: 글로벌 경기, 미국 인플레이션, 금리, 미국 주택 가격 동향, 주가지수, M1, M2 등을 지표로 삼는다

• 주가지수: 코스피, 코스닥
• M1: 협의 통화량
• M2: 광의 통화량
• M1/M2: 협의 통화량 / 광의 통화량

M1/M2

M1(협의 통화량)/M2(광의 통화량): 이 비율이 급격한 변화를 보일 때마다 부동산 시장에는 큰 충격이 있어왔다.

• 협의 통화(M1): 현금통화, 요구불예금, 수시입출식 저축성예금
• 광의 통화(M2): M1보다 범위가 넓은 M1 외의 MMF, 수익증권, 시장형상품, 2년 미만의 정기예적금, 금융채, 금전신탁 등까지도 포함하는 개념

즉, 전체 자산 대비 실제 가용 현금의 양이 어떤지를 알 수 있는 지표인 듯

임장 루트 짜는 법

• 지역을 선택한다.
• 선택한 지역에서 가장 이슈가 되는 곳을 지나도록 코스를 짠다.
• 편한 신발과 핸드폰 보조배터리, 가벼운 짐, 날씨에 잘 맞는 옷을 준비하고 출발한다.
• 지역에 대해 면밀히 알기 위해서는 대중교통을 이용하는 게 좋으나, 가기에 너무 불편한 경우에는 차로 이동한다.
• 호갱노노 어플에서 내 위치를 확인하고, 시세가 얼마인지 체크한다. ‘입주민 이야기’도 확인한다.
• 시간이 되거나 필요한 경우, 부동산에 들어가서 직접 상담을 받아본다.

시세 서열 정리하기(2023년 4월 실거래 기준 ‘아파트투미’ 데이터)

1. 교통: 같은 지하철이라도 주요 역을 지나치는지, 배차 간격은 어떻게 되는지, 환승 편의가 보장되는지 등에 따라 차이가 크게 난다. (예를 들어, 신분당선은 빠름)
2. 교육: 아실 > 학군비교, 학구도안내서비스에서 어느 학교로 배정이 되는지 검색 가능
3. 일자리와 상권
4. 환경

지하철 개통이 될 예정이라고 개통 이후 집 값이 오르는 것은 아니다. 부동산 시세의 상승은 수요가 많아지는 것(일자리)이 가장 좋고 교통 호재는 그다음이다.

실천할 내용

찾아보자···지역을··· 그리고 나는 규제지역의 아파트를 2025년도 매수한다.

'나는 부동산과 맞벌이한다'를 읽으며 새로 배운 내용

1장. 당신은 왜 아직 부자가 아닌가

대출이자율보다 훨씬 높은 수익률을 얻을 수 있는 물건에 투가하기 위해 대출을 받는다면?
3% 이자율로 대출을 받아서 5%의 수익을 얻을 수 있다면, 그리고 그 돈을 떼일 확률이 적다면?
 
= 은행의 예대마진
 
→ 결국 대출이 무조건 나쁜 것이 아니라, 은행이나 다른 사람으로부터 돈을 빌려와서 더 많은 돈을 벌 수 있다면 대출은 좋은 선택이 되는 것이다.
 

지렛대 활용법

= 레버리지 효과
 
타인 자본을 지렛대로 삼아 자기자본 이익률을 높이는 것을 말한다. 대출금리보다 더 큰 수익률을 올릴 수 있다면 이를 활용해 투자하는 것이 유리하다.
→ 하지만 그만큼 위험도가 따를 수 있기 때문에, 절대 잃지 않는 곳에 투자해야 함
 
 

세금이 너무 많다

세금을 두려워할 필요가 없다. 투자자가 세금을 많이 낸다는 것은 그만큼 수익이 많다는 것이고 연봉이 높다는 것과 비슷한 이야기다. 그리고 사실상 그렇게 세금이 많은 것도 아님(다른 수단에 비하여)
 
투자법별 세금

 
투자법별 비용

 
 
만약 부동산 투자로 큰돈을 벌어야겠다고 생각한다면 평소에 증빙자료(세금계산서, 카드매출전표 등)를 꼼꼼히 챙기고, 세금신고만큼은 정당하게 해두자.
 
투자에는 목돈이 필요하다

• 무피 투자: '준 무피 투자'와 '실 무피 투자'로 나눌 수 있다.
  • 준 무피 투자: 보증금과 대출을 이용해 부동산을 매입하는 것으로, 보증금과 대출을 더했을 경우 투자금이 거의 들지 않는 투자
  • 실 무피투자: 대출 등을 이용하지 않고도 낙찰을 통해 부동산을 매입하는 것

 
저자는 나홀로 아파트가 저평가 되었다고 고려하여 평가하여 매수 금액보다 더 높은 금액에 전세 계약을 할 수 있었는데, 나홀로 아파트는 투자하지 않는 게 좋다는 말이 많기 때문에 아래와 같은 설명을 하였다.
 
대개 나홀로 아파트가 저평가되는 이유는 관리비 대문인데 B 아파트와 일반 관리비는 약 5만 원으로, 33평형 아파트치고는 꽤 저렴한 편이었다. 또 주변에 대형 아파트 단지가 많아서 편의시설 또한 좋았다.
 
 

2장. 월급쟁이 너바나가 구축한 돈 버는 시스템

너바나는  돈 버는 시스템을 아래와 같이 생각하였다.

1. 흑자구조 만들기: 부동산 투자는 몇 건의 투자를 하고 나면 투자할 돈을 마련하기 어렵다는 것을 깨달음. 이에 지출을 줄이고 당시 월급의 50~70% 이상을 적금하여 종잣돈을 마련하였다. 
2. 수익형 부동산 투자하기: 초기에는 수익형 부동산(월세)에 투자하였다. 대출을 제외하고 12%의 수익률이 보장되는 부동산(아파트, 빌라, 오피스텔)을 찾아 투자하였다. 경험이 쌓인 뒤에는 상가 투자를 시작하였다.
3. 시세차익형 부동산 투자하기: 수익형 부동산을 갖게 되면서 월급 이상의 월세를 받는 등 현금흐름이 발생했지만, 소액으로 하는 투자였기에 모이는 돈의 양이 많지 않았다. 따라서 시세차익형 부동산으로 눈을 돌렸다.
4. 시스템 확장하기: 저자는 한번 매입한 부동산은 잘 팔지 않았다. 왜냐하면 매수와 매도를 통해서 종잣돈을 불리는 전략은 부동산 가격이 계속 오르는 행운이 꾸준히 이어져야 하기 때문에. 그 확률은 희박하기 때문에. 월급을 통해 생활비를 마련하고 월세를 통해 투자금을 모아 시세차익형 부동산에 투자하는 것

시세차익형 부동산 네 가지 전략

전략 1. 싸게 사서 싸게 판다
전략 2. 싸게 사서 비싸게 판다
전략 3. 비싸게 사서 싸게 판다
전략 4. 비싸게 사서 비싸게 판다
→ 2 1 4 3 순서로 추구해야 한다.

수익형 부동산 투자 전 체크 사항

1. 환금성(매매로 내놓을 때 거래가 용이한지)
2. 수익률(대출이자를 납입하면서 금리가 올라도 충분히 목표 수익이 나는지)
3. 원금 보전성(돈을 잃지 않을 투자인지)

수익형 부동산 투자 원칙

1. '낙찰가=대출 금액+보증금'으로 내 돈이 거의 들지 않아야 한다.
2. 월세로 들어오는 돈이 대출이자를 훨씬 상회해야 한다.
3. 지속적으로 보유 물건을 늘려야 한다.

3장. 돈 걱정없는 월급쟁이 되는 법

삶의 목표를 설정하는 법

1. 구체적인 목표를 정해, 종이에 적는다.
2. 꿈을 이루기 위해서 얼마가 필요한지 계산해서 구체적으로 기입하라.
3. 이 꿈을 언제까지 이룰 것인지 정하라
4. 목표를 기한까지 이루기 위해 선택할 수 있는 수단을 고민하라
5. 목표를 이루기 위한 장기, 중기, 단기, 연, 월, 주, 일 단위의 계획을 세워라
6. 실행하고 평가하는 시간을 가져라
7. 목표를 달성했다면 반드시 보상하라
8. 삶의 목표를 다른 사람에게 공개하라

흑자 경영을 위해 노력할 것

1. 수익을 늘린다.
2. 비용을 줄인다.

수익 늘리기

1. 현재 재무 상황을 알기 위해 가계부를 작성한다.
2. 월세가 나오는 수익형 부동산(상가, 오피스텔, 빌라)을 보유한다.
3. 시세차익을 얻을 수 있는 부동산(아파트, 토지)을 보유한다.

시세차익을 얻을 수 있는 부동산 투자는 인플레이션을 대비하여 적금을 가입한 것과 같다. 또 직장 생활로 얻는 월급이나 수익형부동산 투자로 얻는 수익은 넣어둔 예금에 대한 이자나 채권과 비슷하다.

절약하기는 스킵

투기와 투자를 구분하라

• 투자: 특정한 이득을 얻기 위해 시간과 자본을 들이는 행위 → 이를 통해 자본 형성
• 투기: 상품이나 유가 증권의 가격 변동의 차이를 이용해 이익을 보려고 하는 행위 → 감정적 요인과 당시 시장의 모멘텀에 따라 결정

투기가 아닌 투자를 하기 위해 투자하기 전 물어야 할 질문

1. 이 투자로 어떤 손해가 일어날 수 있는지 가늠할 수 있는가?
2. 이 리스크를 스스로 통제할 수 있는가?
3. 이 물건에 투자하면 원금을 보전할 수 있는가?
4. 이 물건의 수익률(대출을 제외한)이 내가 목표로 하는 수익률에 부합하는가?
5. 이 물건은 매도할 때 다른 사람이 바로 받을 만큼 매력적인가?

4장. 월급쟁이를 위한 재테크 노하우

초보 투자자를 위한 투자 공부법

1단계: 경제신문 읽기
2단계: 투자 관련 책 읽기(통독, 필사, 적용)
3단계: 온라인에서 정보 및 동료 얻기
4단계: 매주 1회씩 임장하기
5단계: 멘토 만나기

너바나의 추천 도서 및 추천 온라인 사이트

다가구 및 빌라 시세를 파악하기 가장 좋은 사이트는 서울의 경우 '서울특별시 부동산정보광장(https://land.seoul.go.kr/land)'

경기도의 경우 '경기도 부동산 포털(https://gris.gg.go.kr)에서 해당 지역의 매매 및 전/월세 시세, 부동산 관련 정보 등을 용이하게 파악할 수 있다.

임장보고서 예시

1. 목표/성취

• 1분기 초에 세운 목표는 무엇이었나요? 그 목표를 얼마나 달성했나요?
  • 1분기에는 목표를 세우지 않았었다. 이번 분기부터 목표를 세워보려고 한다.

• 목표를 달성하기 위해 어떤 노력을 했나요? 효과적이었다고 생각하나요?
  • 분기 목표를 정했던 건 없지만, PT 등록해서 주3회 운동하기, 결혼 준비, 새회사 적응하기 등 열심히는 살았다. 조금 더 일상을 바쁘게 채워넣으려고 했는데, 그게 효과적이었다.

• 달성하지 못한 목표가 있다면, 그 이유는 무엇인가요?
  • 자산관리를 꾸준히 하기. 뱅크샐러드로 예산 관리나 가계부는 꾸준히 쓰고 있지만, 투자는 꾸준히 못하고 있다. 특히 부동산도 아직 못 알아봤다. 일상에 치여 해야만 하는 것들을 먼저 하다보니 여유 시간에 쉬기 바빴다.

• 새로운 목표를 설정해야 한다면 무엇을 추가하고 싶나요?
  • 자산관리를 체계적으로 꾸준히 신경써서 하기...

2. 성과/배움

• 지난 3개월 동안 가장 큰 성과는 무엇인가요?
  • 운동을 꾸준히 하는 습관을 형성한 것. 인바디에서 근육량이 1kg 늘고 체지방률은 2% 감소한 것. 눈바디로도 팔뚝에 있는 군살이 없어진 게 보이게 된 것.

• 가장 많이 배운 점은 무엇인가요?
  • 새 회사에서 제품 개선의 실험 문화를 제대로 배운 것. 전에는 DA가 따로 없다보니 내가 다 챙겨서 해야해서, 제품을 개선하더라도 성과를 추후에 밀렸다가 보았는데 

• 실패하거나 어려움을 겪었던 순간은 있었나요? 그로부터 어떤 교훈을 얻었나요?
  • 마음이 급해서 회사분들이 보낸 메세지를 빠르게 훑고 읽고 답장해서 틀린 말을 한 것. 빨리빨리보다는 정확하게 하자는 마음을 늘 되새기자.

• 스스로 자랑스러웠던 순간은 언제였나요?
  • 이번에 진행한 프로젝트가 조금이나마 성과를 보인 것. 특히 이 프로젝트를 진행해야 한다는 타당성을 검증하기 위하여 다양한 고민을 하는 과정에서 더 많은 생각을 했고 그걸 팀장님에게 설명했을 때 같은 방향성을 공감해 주셨던 부분.

3. 시간 관리/생산성

• 시간을 가장 잘 활용했던 순간은 언제였나요?
  • 미리 큰 그림을 잘 세우고 일했을 때. 데드라인에 맞춰서 언제까지 뭘 해야하는지 고민해서 분배해놓으니 시간에 맞춰서 일을 잘 할 수 있었다.

• 가장 비효율적으로 시간을 보냈다고 느낀 순간은 언제였나요?
  • 1번과 반대되는 상황. 데드라인은 있지만 뭘 해야하는지 세부적으로 고민하지 않았고 결국 데드라인이 다가왔을 때, 밤을 새며 준비했다. 심지어 그것도 모자라서 데드라인 당일 점심시간까지도 써야 했다.

• 생산성을 높이기 위해 어떤 습관이나 도구를 사용했나요? 도움이 되었나요?
  • 노션 캘린더에 투두리스트들을 만들어두고 그 리스트들을 퍼즐 맞추듯 하나하나 끼워넣었더니 기존보다는 비교적 효과적으로 일할 수 있었다.

• 앞으로 시간 관리를 개선하기 위해 어떤 방법을 시도해보고 싶나요?
  • 아직 잘 모르겠다. 아무래도 주간 회고 같은 걸하며 반성하는 시간을 가지면 좀 괜찮아지지 않을까 싶다.

4. 관계/커뮤니케이션

• 지난 1분기 동안 가장 의미 있었던 인간관계는 무엇이었나요?
  • 연락을 하지 못하고 지냈던 지인 관계들. 결혼 소식을 전하기 위해 알고 지내던 사람들에게 연락을 돌렸던 게 기억이 많이 남는다. 나이가 들면서 소심해져서 '연락을 안하다가 이렇게 연락을 해서 결혼 소식을 전해도 괜찮은 걸까' 두려움이 있었는데, 오히려 다들 좋아해 주셨다. 

• 다른 사람들과의 소통에서 가장 잘한 점은 무엇인가요?
  • 딱히 없음.. 좋은 정보 있으면 공유했던 것?

• 개선이 필요하다고 느끼는 관계나 소통 방식은 있었나요?
  • 남자친구에게 부드럽게 말하기. 특히 시간에 쫓길 때,,,

• 새로운 관계를 형성하거나 기존 관계를 강화하기 위해 어떤 노력을 하고 싶나요?
  • 여유를 가지고 커뮤니케이션하기. 

5. 감정과 마음가짐 관련 질문

• 지난 분기 동안 가장 행복했던 순간은 언제였나요? 왜 행복했나요?
  • 내가 진행했던 프로젝트의 결과가 유의미하다고 판단되었을 때. 그동안 경험한 적 없었던 걸 경험하여 보람차고 좋았다. 특히 이전에는 내가 A에서 Z까지 다 해야하다보니 시간이 부족해서 깊게 고민하기 어려웠고 그냥 일을 쳐내기 바빴다. 하지만 이번에는 내 일에만 집중할 수 있어서 깊게 고민하고 프로젝트를 진행할 수 있었다. 그래서 결과를 떠나서 더 의미있는 프로젝트를 할 수 있었다. 이런 경험이 은은한 행복감을 안겨주었다.

• 가장 힘들었던 순간은 언제였고, 어떻게 극복했나요?
  • 별 거 아닌 걸로 다투고 감정의 골이 깊어졌던 것. 대화를 통해 극복했지만, 결국 시작이 되지 않도록 해야 한다. 곁에 있고 편한 사람이라고 편하게 대하지 말기. 

7. 앞으로의 계획 관련 질문

• 2분기에는 어떤 목표를 이루고 싶나요?
  • 우선은 결혼 무사히 완료하며 회사일도 꼼꼼하게 잘 해내기.
  • 가능하다면 부동산 공부 꾸준히 하고 한달에 한번 임장 다녀오기

• 앞으로 더 집중해야 할 우선순위는 무엇인가요?
  • 자산 증식..... 현금을 썩히지 말자.....

• 지난 분기의 경험을 바탕으로, 더 나은 결과를 내기 위해 어떤 변화를 시도하고 싶나요?
  • 우선 하던 거 꾸준히 열심히 하면 될 것 같다. 1분기는 열심히 살았다...!

1장. 왜 투자를 해야 하는가

무관심 속에 썩어가는 당신의 돈

인플레이션 = inflare(라틴어 인플라레 = 부풀어오르다)

→ 유통되고 있는 화폐(또는 통화)의 양이 늘어나는 것

왜? 은행의 시스템(예대금리를 취하는)으로 인해 세상에는 실존하는 돈보다 통화량이 더 늘게 된다.

인플레이션은 저렴한 물건이 아닌 값비싼 무언가를 구하게 될 때(예를 들어 집) 피부로 느끼게 된다.

인플레이션에 대처하기 위하여 돈을 현금이 아닌 자산으로 바꿔야 한다.

월급은 절대 오르지 않는다.

가계기업소득 간 성장 불균형을 보면 1995년에는 기업이 18.1원, 정부가 12.9원, 가계가 69.0원씩 가졌던 반면 22년이 지난 2017년 기업이 24.5원, 정부는 14.2, 가계는 61.3원을 가져간다.

가계는 7.7원을 덜 가져가는 반면, 기업은 6.4원, 정부는 1.3원을 더 가져가게 된다. 

당신마저 관심 없는 당신의 노후

노인 빈곤율 OECD 국가 중 1위. 부를 달성해야 하는 궁극적 이유는 노후 준비.

직장생활 N년 차. 당신의 현주소

직장생활 이후의 노년에 대한 준비를 해야 한다.

2장. 당신과 돈이 가야할 방향

직장인의 투자 전략

• 돈을 버는 두 가지 방식
  • 직접 시간 투자
  • 직접 시간 투자 X
    • 하지만, 갑자기 사업을 할 수는 없는 노릇. 돈을 쓰는 방식에서 해답을 찾았다.
• 돈을 쓰는 두 가지 방식
  • 가격이 오를 가능성이 있는 것에 돈을 쓰는지
  • 가격이 떨어지거나 비용으로 사라져버리는 것에 돈을 쓰는지

결국 시간에 무관하게 돈을 벌고 생산 가치가 있는 자산에 투자를 해야 한다. 우선은 생산 가치가 있는 자산을 투자하는 직장인이 먼저 되어야 한다.

돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법

산 가격보다 비싸게 팔 수 있는 것을 사자

내가 부동산을 택한 이유

투자 수단은 아주 다양하다. 그 중 투자 상품은 ‘상품’이므로 누군가 공산품처럼 가공했다는 뜻. 즉 중간 수수료가 필요.

하지만, 투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은 그 인플레이션을 상쇄할 만큼의 수익이 나는지이다.

부동산은 ‘정보 대칭’과 ‘레버리지’로 인해 좋다.

*레버리지가 핵심: 전세를 끼고 갭투자(3억을 투자해서 3000만원을 벌었어도, 전세가 2억 7천만원이라면 수익률은 100%)

3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

3장부터는 성공적인 투자를 한 사례들인데 그 중 중요한 점을 정리해본다.

1. 발품

• 물건의 가치를 알아보는 안목 갖추자
• 임장 후 모니터링

2. 입지 (그 다음 신축 or 구축)

3. 저평가된 지역 (주변 지역 OR 비슷한 지역 대비)

• 직장
• 강남 접근성
• 환경
• 학군

4. 비교 평가

• 비교 대상이 많을수록 가치 판단이 정교해짐
  • 입주물량

*협상 시

• 상대를 파악하기
  • 왜 매물을 내놓았는지
  • 이사일이 확정되었는지
  • 매도하고 싶은 마음이 어느정도인지
  • 성격이 친절하고 호의적인지
• 매물을 파악하기
  • 등기부등본에서 매입가 확인하기

4장. 성공 투자를 위한 필수 지식

돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법

모든 지출은 고정비, 변동비로 구분할 수 있고, 그 하위로는 필수비용과 비필수비용으로 다시 구분할 수 있다.

• 내 지출 고정비, 변동비 → 필수비용, 비필수비용으로 나눠보기
  • 비필수비용을 아끼고, 그 아낀 돈을 다시 생산 자산으로 바꾸기

절대 무너지지 않을 리스크 관리법

1. 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.
   : 직장 수요나 교통편의 측면에서 더 우수한 물건에 투자하는 것이 좋다.
2. 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.
   : 현금 유동성이 확보되지 않은 상태에서 내가 투자하려는 물건의 주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 에정이라면, 누자하지 않는 것이 좋다.
3. 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.
4. 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두 개 정도는 남겨둔다.

5장. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

투자 기준 좁히기

어떤 투자? → 어떤 부동산? → 어떤 아파트? (저평가, 소액, 저위험) → 가장 좋은 아파트(좋은 입지)

좋은 아파트 고르기

1. 저평가된 상태인가?
2. 투자금이 적게 드는가?
3. 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

투자 흐름도

지역 선정 → 사전조사 → 현장조사 → 실전 투자

고려할 사항

1. 전세가율과 가격
   : 이미 미분양이 쌓여 있고 적정 물량(지역 인구수의 0.5% 가량)의 3~4배에 이르는 과다한 입주 물량이 향후 3년 이상 대기 중일 정도로 압도적이지 않은 이상... 전세가율과 가격이 짱
   : 전국 시구 단위의 아파트 매매가와 전세가를 정리해두기(부동산지인)
2. 투자금의 규모
   : 조인스랜드부동산(전세비율이 높은 아파트를 볼 수 있음), 네이버 부동산
   → 전세가율이 85% 이상이고, 매매가와 전세가의 차이가 3,000만~5,000만원가량인 단지가 많은 지역을 임장 지역으로 선정
3. 입주 물량
   : 1번과 2번을 우선적으로 고려하여 임장지역을 선정하되, 예기치 못한 역전세나 가격 하락을 피하기 위해 입주 물량과 미분양에 대한 통계도 함께 확인해 볼 필요가 있다. (부동산지인, 호갱노노, 아파트실거래가 앱)
4. 미분양
   : 주택 현황과 함께 추세를 보기 위함(미분양 물량은 국토교통부 사이트 통계누리, KOSIS, 부동산지인)

임장 전 지역 조사하기

= 손품 팔기

• 일자리
  • 국세통계 홈페이지 > 시군구별 근로소득 연말정산 신고현황 & 국세통계포털
• 교통
  • 결국은 강남으로 가기 좋은지 ‘강남 접근성’ & 강북 도심, 여의도 업무지구
• 환경
  • 백화점, 대형마트, 종합병원 등의 생활편의시설과 공원이나 산, 공원 같은 자연환경이 근처에 얼마나 잘 조성되어 있는지
  • 지적편집도 활용 → 업무시설과 각종 상업시설이 밀집해 있는 걸 확인 가능
• 학군
  • 아파트 실거래가(특목고 진학률, 학업성취 평과 결과) & 초품아 여부
• 지역 분위기 & 스토리
  • 인구 구성: 통계지리정보서비스 사이트에서 시군구동별 연령별 인구 분포
  • 국가통계포털(국내 통계 > 주제별 통계 > 인구가구 > 주민등록인구현황): 동별 인구 구성 비율
• 가격
  • 모든 단지와 모든 평형을 살펴봐야 함
    • 시 | 군 | 동 | 마을 | 단지 | 입주 연월 | 세대당 주차 대수 | 용적률 | 공급면적 | 전용면적 | 평형(공급면적 기준) | 세대수 | 구조 | 형태(복도/계단) | 전세가 | 매매 | 전세 | 전세가율 | 평당 매매가 | 조사 일자 | 임장 여부 | 초등학군
    • 이 중 매매가와 전세가의 차이가 적어 소액 투자가 가능해 보이는 단지를 위주로 인근 부동산 중개소에 전화를 한다.

지역을 눈에 담는 현장조사

= 발품 팔기

부동산 사장님과 나눌 대화

*중요한 점은 그 지역의 터줏대감 중개소를 알아내야 한다. 그 사장님에게 더 좋은 물건이 있을 것.

6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

너나위 추천도서  

새로 배운 점 및 느낀 점

• 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다.
  투자를 하려고 알아 볼 때 내가 원하는 물건이 아닌 다른 물건도 꼭 찾아놓아야 거래에서의 우위를 점할 수 있다.
• 투자에 적합한 곳 여러 곳 중 어디를 할지 고민이라면, 입지 선호도와 지역의 위상이 높아 가수요든 실수요든 먼저 몰려드는 지역의 물건에 우선 투자하는 게 좋다.
  • 가수요 유입의 특징: 실수요에만 의존하는 시세상승에 비해 더욱 상승 기간이 짧고 폭은 더 큰 경우가 많다.

• 부동산 투자를 하기 좋은 시기는 한겨울 or 한여름
  • 수요가 몰리지 않아 오히려 가격이 하락하는 때. 이 때는 부동산에도 손님이 없어서 사장님들이 오히려 반겨주시기도 함(= 계절적 비수기 = 매수자 우위 시장)

• LTV(Loan to Value): 주택담보인정비율
  주택을 담보로 금융기관에서 대출을 받을 때 주택 가격 대비 대출액(대출액/주택가격 X 100%)
• DTI(Debt to Income): 총부채상환비율
  총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비육(대출 상환액/총소득 X 100%)

• 결국에는 실천해야 한다.
  
  • 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖추기 위하여... 아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다.
• 미래의 가치를 섣불리 예측하지 말고, 현재의 가치 대비 저평가 된 것을 구매하면 무조건 이긴다.
  • 사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다.

실천할 점

• 4월 1~2주차: 현재 사는 곳과 그 주변 두세 군데 정도에 직접 가보고, 가격에 대한 감 잡기
• 4월 3~4주차: 마음에 드는 구역 한 구역 정해서 임장 가보기
  • 발로 많이 뛰고, 경험을 쌓아서 비교를 할 줄 아는 눈을 기르자.
  • 서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳 지역을 선정해 알아가자. 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.