나는 부동산과 맞벌이한다-독후감

책제목	나는 부동산과 맞벌이한다
저자	너바나
읽은 기간	2025-04-03 ~ 2025-04-10
짧은 후기	부동산의 기본서답게 입문자들이 알면 좋을 내용들이 들어있다. 어렵지 않게 읽을 수 있어서 슈루룩 읽기에 좋다.
짧은 인사이트	부동산 매매 목표 수정. 기존에는 5년 안에 부동산 3채 구매하기였는데, 5년 안에 부동산 월세만으로 월급만큼 벌기. 이번년 안에 한 채 필수 구매

 
 

'나는 부동산과 맞벌이한다'를 읽으며 새로 배운 내용

1장. 당신은 왜 아직 부자가 아닌가

대출이자율보다 훨씬 높은 수익률을 얻을 수 있는 물건에 투가하기 위해 대출을 받는다면?
3% 이자율로 대출을 받아서 5%의 수익을 얻을 수 있다면, 그리고 그 돈을 떼일 확률이 적다면?
 
= 은행의 예대마진
 
→ 결국 대출이 무조건 나쁜 것이 아니라, 은행이나 다른 사람으로부터 돈을 빌려와서 더 많은 돈을 벌 수 있다면 대출은 좋은 선택이 되는 것이다.
 

지렛대 활용법

= 레버리지 효과
 
타인 자본을 지렛대로 삼아 자기자본 이익률을 높이는 것을 말한다. 대출금리보다 더 큰 수익률을 올릴 수 있다면 이를 활용해 투자하는 것이 유리하다.
→ 하지만 그만큼 위험도가 따를 수 있기 때문에, 절대 잃지 않는 곳에 투자해야 함
 
 

세금이 너무 많다

세금을 두려워할 필요가 없다. 투자자가 세금을 많이 낸다는 것은 그만큼 수익이 많다는 것이고 연봉이 높다는 것과 비슷한 이야기다. 그리고 사실상 그렇게 세금이 많은 것도 아님(다른 수단에 비하여)
 
투자법별 세금

적금, 예금	이자소득세(15.4%), 금융소득 종합과세(2,000만 원 이상 시 종합소득세율 적용(이미 낸 15.4%는 기납부세액으로 차감 후))
펀드(주식형)	차익실현소득(비과세), 배당소득(15.4%), 금융소득 종합과세(2,000만 원 이상 시)
부동산	취·등록세, 재산세, 양도소득세, 임대수입 종합과세
채권	이자소득세(15.4%), 금융소득 종합과세(2,000만 원 이상 시 종합소득세율 적용(이미 낸 15.4%는 기납부세액으로 차감 후)

 
투자법별 비용

	적금, 채권	주식형 펀드	부동산
취득 시 비용	없음	1~1.8%(수수료)	1.1% 이상
보유 시 비용	-	0.5%~0.8%	0.125~0.25%
매도 시 비용	15.4%	2% 이내	6~38%
기대 수익	3~4%	-50~50%	0~100%
세후 수익	2.7%~3.7%	-50~50%	0~100%

 
 
만약 부동산 투자로 큰돈을 벌어야겠다고 생각한다면 평소에 증빙자료(세금계산서, 카드매출전표 등)를 꼼꼼히 챙기고, 세금신고만큼은 정당하게 해두자.
 
투자에는 목돈이 필요하다

• 무피 투자: '준 무피 투자'와 '실 무피 투자'로 나눌 수 있다.
  • 준 무피 투자: 보증금과 대출을 이용해 부동산을 매입하는 것으로, 보증금과 대출을 더했을 경우 투자금이 거의 들지 않는 투자
  • 실 무피투자: 대출 등을 이용하지 않고도 낙찰을 통해 부동산을 매입하는 것

 
저자는 나홀로 아파트가 저평가 되었다고 고려하여 평가하여 매수 금액보다 더 높은 금액에 전세 계약을 할 수 있었는데, 나홀로 아파트는 투자하지 않는 게 좋다는 말이 많기 때문에 아래와 같은 설명을 하였다.
 
대개 나홀로 아파트가 저평가되는 이유는 관리비 대문인데 B 아파트와 일반 관리비는 약 5만 원으로, 33평형 아파트치고는 꽤 저렴한 편이었다. 또 주변에 대형 아파트 단지가 많아서 편의시설 또한 좋았다.
 
 

2장. 월급쟁이 너바나가 구축한 돈 버는 시스템

너바나는  돈 버는 시스템을 아래와 같이 생각하였다.

1. 흑자구조 만들기: 부동산 투자는 몇 건의 투자를 하고 나면 투자할 돈을 마련하기 어렵다는 것을 깨달음. 이에 지출을 줄이고 당시 월급의 50~70% 이상을 적금하여 종잣돈을 마련하였다. 
2. 수익형 부동산 투자하기: 초기에는 수익형 부동산(월세)에 투자하였다. 대출을 제외하고 12%의 수익률이 보장되는 부동산(아파트, 빌라, 오피스텔)을 찾아 투자하였다. 경험이 쌓인 뒤에는 상가 투자를 시작하였다.
3. 시세차익형 부동산 투자하기: 수익형 부동산을 갖게 되면서 월급 이상의 월세를 받는 등 현금흐름이 발생했지만, 소액으로 하는 투자였기에 모이는 돈의 양이 많지 않았다. 따라서 시세차익형 부동산으로 눈을 돌렸다.
4. 시스템 확장하기: 저자는 한번 매입한 부동산은 잘 팔지 않았다. 왜냐하면 매수와 매도를 통해서 종잣돈을 불리는 전략은 부동산 가격이 계속 오르는 행운이 꾸준히 이어져야 하기 때문에. 그 확률은 희박하기 때문에. 월급을 통해 생활비를 마련하고 월세를 통해 투자금을 모아 시세차익형 부동산에 투자하는 것

시세차익형 부동산 네 가지 전략

전략 1. 싸게 사서 싸게 판다
전략 2. 싸게 사서 비싸게 판다
전략 3. 비싸게 사서 싸게 판다
전략 4. 비싸게 사서 비싸게 판다
→ 2 1 4 3 순서로 추구해야 한다.

수익형 부동산 투자 전 체크 사항

1. 환금성(매매로 내놓을 때 거래가 용이한지)
2. 수익률(대출이자를 납입하면서 금리가 올라도 충분히 목표 수익이 나는지)
3. 원금 보전성(돈을 잃지 않을 투자인지)

수익형 부동산 투자 원칙

1. '낙찰가=대출 금액+보증금'으로 내 돈이 거의 들지 않아야 한다.
2. 월세로 들어오는 돈이 대출이자를 훨씬 상회해야 한다.
3. 지속적으로 보유 물건을 늘려야 한다.

 

3장. 돈 걱정없는 월급쟁이 되는 법

삶의 목표를 설정하는 법

1. 구체적인 목표를 정해, 종이에 적는다.
2. 꿈을 이루기 위해서 얼마가 필요한지 계산해서 구체적으로 기입하라.
3. 이 꿈을 언제까지 이룰 것인지 정하라
4. 목표를 기한까지 이루기 위해 선택할 수 있는 수단을 고민하라
5. 목표를 이루기 위한 장기, 중기, 단기, 연, 월, 주, 일 단위의 계획을 세워라
6. 실행하고 평가하는 시간을 가져라
7. 목표를 달성했다면 반드시 보상하라
8. 삶의 목표를 다른 사람에게 공개하라

흑자 경영을 위해 노력할 것

1. 수익을 늘린다.
2. 비용을 줄인다.

수익 늘리기

1. 현재 재무 상황을 알기 위해 가계부를 작성한다.
2. 월세가 나오는 수익형 부동산(상가, 오피스텔, 빌라)을 보유한다.
3. 시세차익을 얻을 수 있는 부동산(아파트, 토지)을 보유한다.

시세차익을 얻을 수 있는 부동산 투자는 인플레이션을 대비하여 적금을 가입한 것과 같다. 또 직장 생활로 얻는 월급이나 수익형부동산 투자로 얻는 수익은 넣어둔 예금에 대한 이자나 채권과 비슷하다.

절약하기는 스킵

투기와 투자를 구분하라

• 투자: 특정한 이득을 얻기 위해 시간과 자본을 들이는 행위 → 이를 통해 자본 형성
• 투기: 상품이나 유가 증권의 가격 변동의 차이를 이용해 이익을 보려고 하는 행위 → 감정적 요인과 당시 시장의 모멘텀에 따라 결정

투기가 아닌 투자를 하기 위해 투자하기 전 물어야 할 질문

1. 이 투자로 어떤 손해가 일어날 수 있는지 가늠할 수 있는가?
2. 이 리스크를 스스로 통제할 수 있는가?
3. 이 물건에 투자하면 원금을 보전할 수 있는가?
4. 이 물건의 수익률(대출을 제외한)이 내가 목표로 하는 수익률에 부합하는가?
5. 이 물건은 매도할 때 다른 사람이 바로 받을 만큼 매력적인가?

 

4장. 월급쟁이를 위한 재테크 노하우

초보 투자자를 위한 투자 공부법

1단계: 경제신문 읽기
2단계: 투자 관련 책 읽기(통독, 필사, 적용)
3단계: 온라인에서 정보 및 동료 얻기
4단계: 매주 1회씩 임장하기
5단계: 멘토 만나기

너바나의 추천 도서 및 추천 온라인 사이트

다가구 및 빌라 시세를 파악하기 가장 좋은 사이트는 서울의 경우 '서울특별시 부동산정보광장(https://land.seoul.go.kr/land)'

경기도의 경우 '경기도 부동산 포털(https://gris.gg.go.kr)에서 해당 지역의 매매 및 전/월세 시세, 부동산 관련 정보 등을 용이하게 파악할 수 있다.

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