나는 오를 아파트가 좋다-독후감

책제목	나는 오를 아파트가 좋다
저자	이소라(나땅)
읽은 기간	2025-04-02 ~ 2025-04-18
짧은 후기	왜 부동산을 구매해야 하는지는
짧은 인사이트	규제지역의 아파트를 먼저 사야겠다.

 

 

인상 깊은 문장

• 성공은 우상향을 그리지 않는다. 그러나 아이러니하게도 성공은 J 곡선을 그린다. 노력해도 더 힘들어지는 구간이 있다.

 

책에서 배운 점

종잣돈이 없을 때도 공부해야 한다.

• 목표 뚜렷하기에 목표 달성(종잣돈 모으기) 또한 쉽다.
• 투자 실패의 가능성을 현저히 줄일 수 있다.
• 돈이 어느 정도 모였을 때, 즉시 좋은 투자를 시작할 수 있다.

 

유형별 투자법

• 두려움이 많은 사람: 거래 빈도와 횟수가 적고 신중하면서 스트레스가 적은 투자(실거주 투자, 일시적 2주택, 비주택 투자)
• 행동력이 강한 사람: 반대(?)

 

부동산 투자 유형

1. 비과세 투자: 양도세 비과세에 맞춰 물건의 개수와 보유기간을 조절하는 것
2. 다주택 투자
3. 비주택 투자
4. 디벨러핑

+ 일시적 2주택

1. 내가 살 수 있는 가장 좋은 곳에서부터 시작한다.
2. 양도세 비과세 시점에 다음 스텝을 정하고 상급지로 올라간다.
3. 많은 수익이 기대되는 좋은 것, 규제가 심한 것부터 사고, 양도차익이 적거나 규제가 덜한 것을 먼저 판다.
4. 비과세 > 일반과세 > 중과세로 세팅하되 중과세는 되도록 피한다.

• 가용자금이 6,000만 원이라면 그 5배인 ‘실거주 가능한 3억 원’ 아파트 투자가 가능

 

디딤돌대출

• 대상: 1) 신혼부부 2) 2자녀 이상 가구 3) 생애 최초 주택 구입
• 소득 조건: 부부합산 연 소득이 6천만 원 이하(2025)
  • 생애최초 OR 2자녀 이상: 연소득 7천만 원
  • 신혼부부: 8천 5백만 원 이하
• 자산 조건: 본인 및 배우자 합산 순자산 가액이 4억 6,900만 원 이하
• 무주택 조건: 무주택 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택자여야 함
• 한도: 최고 2.5억원 이내(LTV, DTI 적용)
  • 생애최초 주택구입자는 3억원, 신혼가구 또는 2자녀 이상 가구인 경우 4억원까지 한도 확대
    • DTI: 60% 이내
    • LTV: 70% 이내
• 실거주의무: 대출 받을 날로부터 1개월 이내에 대출 받은 주택에 전입 후 1년 이상 실거주 유지

 

디딤돌 대출 소득수준별 금리

소득수준 (부부인 경우, 합산)	금리(%) + 만기 기준 년도
	10년	15년	20년	30년
2천만원 이하	2.45	2.55	2.65	2.70
2천만원 초과~4천만원 이하	2.80	2.90	3.00	3.05
4천만원 초과~7천만원 이하	3.05	3.15	3.25	3.30
7천만원 초과~8천 5백만원 이하	3.30	3.40	3.50	3.55

 

아파트 구매 원칙

1. 모두 원하는 아파트를 사라
2. 아파트를 산다는 것은 그 동네를 사는 것이다
3. 평균 이상의 집을 사라

 

실거주 투자 체크 리스트

• 소득
• 가처분소득
• 원리금 부담 가능 한도
• 대출 한도
• 비교 지역 리스트
• 후보 아파트 리스트
• 출퇴근 시간
• 미래 가치

어떤 기업의 주식이 좋은지 판단하는 것보다는 자신이 사려고 하는 아파트의 좋고 나쁨을 판단하는 게 일반인으로서는 훨씬 쉽다.

 

대출 알아보는 순서

디딤돌 > 보금자리 > 담보

 

 

재개발 vs. 재건축

재건축보다는 재개발의 투자 난도가 더 높은 편이다. 재건축은 토지와 땅을 동시에 가지고 있어야 아파트를 얻을 수 있는데 재개발은 토지나 건물, 심지어는 도로를 소유하고 있어도 아파트를 얻을 수 있어 투자 대상이 아양하고 투자하는 재미가 있다. 재개발은 재건축보다 다양하고 많은 이해관계인이 얽히기 때문에 분쟁도 많이 일어난다.

재개발 초보는 관리처분인가를 전후로 투자하는 것이 바람직하다.

 

 

재개발 단계

조합설립추진위 - 조합설립인가 - 사업시행인가 - 관리처분인가 - 이주 철거 착공 - 준공 입주

 

 

시세 그루핑

순서:

1. 지역 과거 흐름 비교
2. 상대적으로 높은 가격밴드 선정
3. 해당 단지 아실 [여러단지비교]로 과거 시세 흐름 비교
4. 상대적 가격 비교
5. 시세 반영이 되지 않은 호재, 선호하는 지역 등 고려

*부동산 경매 사이트: 행꿈사옥션

 

자산별 투자대상 금액 정리

 

	실거주	청약	분양권	경매	갭투자	재개발
6000만 원 이하	대출 80%가 되면 3억 원까지 매매 가능	분양가 5억 원까지 가능	분양가 10% + 프리미엄까지 5,000만 원인 곳 가능	낙찰가 2억 5,000만 원까지 가능	갭 5,000만 원까지 가능	초기 투자금액 5,000만 원까지 가능
1억 원 이하	대출 80%가 될 때 매매 5억 원까지 가능		매매가 5억 원 이하 중 1호선 역세권 분양권도 있음	최저가 4억 원 이하 아파트

 

⇒ 자기가 가진 돈으로 갈 수 있는 지역과 상품을 꼭 집어 나열한 후, 그중 가장 좋은 동네부터 돌아보는 것이 좋다.

 

세금

세대 분리 조건

• 만 30세 이상이면서 독립된 생활을 하는 경우
• 만 18세 이상이면서 월 00원(중위소득의 40% 이상) 이상의 소득이 있고 독립된 생활을 하는 경우
• 결혼을 한 경우

 

세금과 주택 수: 세금 부담은 줄이고 수익은 극대화하고!

• 오피스텔의 소유는 주택으로 간주하지 않는다.
• 분양권은 주택 수에 포함을 시킨다(입주권도 마찬가지).
• 다주택자는 취득세가 12% 부과된다(경매로 낙찰받은 2022년 기준)

 

부동산 관련 세금

• 취득세, 상속세/증여세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세
  • 그 외의 세금: 임대소득세

~요약

취득세

• 규제 지역을 먼저 구매한 후, 비규제 지역을 구매해야 한다. (취득세 중과)
• ‘농어촌특별세’의 개념이 별도로 있음
• 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 추가로 취득할 경우 8~12%의 중과세 적용

 

재산세

• 보유하는 동안 내야하는 것이기 때문에 거래금액이 아닌 ‘공시가격’을 기준으로 함

 

양도세

• 비규제지역의 경우, 1주택은 2년 이상 보유하면 양도세를 내지 않아도 된다.
• 양도세: 혼인에 따른 1세대 1주택 양도세 비과세 특례 기간이 10년으로 확대됨(기존에는 5년)

~

 

다주택일 경우 중과세 이슈 발생할 수 있기 때문에 잘 팔리지 않거나 손해 볼 수 있는 주택을 덥석 사서는 안 된다. 잘 팔기 위해서는 남들이 사고 싶어 하는 집을 사야 한다.

주택 수에 포함되면서 가치가 낮은 물건 = 10평 이하의 원룸형 주택, 근린시설로 허가받은 빌라, 거래가 뜸한 도시형생활주택 등

 

양도세

거주와 관련이 있는 세대당 1주택은 2년 이상 보유하면 세금을 내지 않아도 된다(비규제지역인 경우). = 양도세 비과세

*규제지역이라면 1세대 1주택자가 2년 동안 보유함과 동시에 2년을 거주해야 비과세를 받을 수 있다.

 

 

[관련하여 찾아본 추가로 정보]

 

 

양도소득세율(양도세 일반과세) *2025년 기준

1. 비과세를 못 받으면 양도소득세율만큼을 세금으로 내야 하고, 중과세를 받으면 양도소득세율보다 더 많이 내야 한다.(예: 1년 이내 단기 보유 주택 매각 시 70%, 2년 이내는 60%의 높은 세율이 적용)
2. 양도차익에는 취득세, 중개수수료, 1인당 1년에 250만 원 공제, 기타 취득가액 인정 비용을 빼고 계산된다.

 

과세표준	세율	누진공제	세금 시뮬레이션(해당 구간의 Max 소득 기준)
1,400만원 이하	6%	-	84만원
1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하	15%	126만원
(원래는 750만원을 내야 하는데 624만원이 되었으므로)	624만원
5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하	24%	576만원	- 아래로는 (양도소득세*세율)-누진공제 를 적용하면 된다.
8,800만원 초과 ~ 1억5천만원 이하	35%	1,544만원
1억5천만원 초과 ~ 3억원 이하	38%	1,994만원
3억원 초과 ~ 5억원 이하	40%	2,594만원
5억원 초과 ~ 10억원 이하	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

 

1. 다주택자 양도세 중과 유예 연장
   1. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매각할 때 적용되는 양도세 중과(2주택자 20%p, 3주택자 30%p 추가)는 2026년 5월까지 1년 더 유예
   2. 유예 기간 동안에는 다주택자도 기본세율(6~45%)만 적용
2. 1세대 1주택 비과세 특례 확대
   1. 혼인에 따른 1세대 1주택 비과세 특례 기간이 기존 5년에서 10년으로 확대
   2. 혼인 후 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 1세대 1주택 비과세 특례 적용
3. 양도소득세 이월과세 대상 확대
   1. 2025년 1월 1일 이후 증여받는 자산부터 ‘양도일 전 1년 이내 증여받은 주식 등(상장·비상장·해외주식)’도 이월과세 대상에 포함
   2. 기존에는 토지·건물 등만 이월과세 대상이었으나, 주식 등도 포함되어 절세 전략에 변화 필요
4. 양도세 기준일 및 기타 개정사항
   1. 주택을 주택 외 용도로 변경 후 양도하는 경우, 1세대 1주택 판정 시점이 ‘양도일’에서 ‘매매계약일’로 변경 → 이로 인해 비과세 혜택을 받지 못하는 경우가 줄어듬
   2. 장기민간임대주택(30가구 이상)에 대한 종부세 합산 배제 가액 기준 상향(건설형 12억원, 매입형 9억원)
   3. 지방 저가주택의 종부세 특례 기준이 공시가격 3억원 이하에서 4억원 이하로 완화

 

취득세

*2025년 기준

주택취득가격에 따른 취득세

1. 농어촌특별세: 농어촌 지원을 위한 재원을 마련하기 위해 부과되는 특별한 목적의 세금
2. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 추가로 취득할 경우 8~12%의 중과세율 적용

 

주택취득가격	면적	취득세	지방교육세	농어촌특별세
6억 원 이하	85㎡ 이하	1%	0.1%	-
	85㎡ 초과	1%	0.1%	0.2%
6억 원~9억 원	85㎡ 이하	1%~3%	0.1%~0.3%	-
	85㎡ 초과	1%~3%	0.1%~0.3%	0.2%
9억 원 초과	85㎡ 이하	3%	0.3%	-
	85㎡ 초과	3%	0.3%	0.2%

1. 생애최초 주택 구입 취득세 감면 한도 확대
   1. 소형주택(아파트 제외)을 생애최초 구입 시, 취득세 감면 한도가 200만 원에서 300만 원으로 상향(다가구, 다세대, 연립, 도시형생활주택 등 2025년 안에 취득한 주택 중 전용면적 60㎡ 이하, 구입가격 6억 원(지방 3억 원) 이하 주택에 적용)
2. 인구감소지역 주택 취득세 감면
   1. 무주택자 또는 1주택자가 인구감소지역 내 주택(공시가격 3억 원 이하) 구입 시, 취득세 최대 50%(법 25% + 조례 25%)까지 감면
   2. 3년 이상 의무 보유 조건
3. 소형주택 신축 및 미분양 아파트 임대 전환 시 감면
   1. 소형주택(아파트 제외) 신축 시 취득세를 최대 50%(법 25% + 조례 25%)까지 감면받을 수 있는 특례 신설
   2. 비수도권 소재 준공 후 미분양 아파트를 임대주택으로 활용하는 경우에도 신축 취득세를 최대 50%까지 감면
4. 지방 저가주택 취득세 중과 기준 완화
   1. 비수도권(광역시·세종시 제외) 저가주택의 취득세 중과 제외 기준이 공시가격 1억 원 이하에서 2억 원 이하로 완화
   2. 공시가격 4억 원 이내의 주택 & 2025년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지 취득한 주택에 적용
5. 2025년 기준 취득세의 기타 특례 및 유의사항
   1. 소형·저가주택에 전·월세로 1년 이상 거주하다가 해당 주택을 취득한 경우, 추후 아파트 등 다른 주택을 구입하더라도 생애최초 취득세 감면(200만 원 한도)의 특례 신설
   2. 법인·공장이 과밀억제권역 외 지역으로 이전 시 취득세·재산세 100%(5년간, 이후 3년간 50%) 감면이 2027년까지 연장

 

공시가격

• 보유하는 동안 내야 하는 재산세의 경우, 보유하는 동안 세금을 부과해야 하기 때문에, 거래금액이 아닌 ‘공동주택 공시가격’을 기준으로 함.
• 공시가격은 부동산 공시가격 알리미에서 확인 가능

 

취득세 중과

• 취득세 중과: 어떤 지역을 먼저 구매하는지가 중요하다. 비규제지역을 먼저 사고 규제지역을 사면 두 번째 주택에 취득세 중과를 받게 된다.

 

	주택 수	취득세
개인	1주택	1~3%
	비규제지역 2주택	1~3%
	2주택(일시적 2주택 제외)	8%
	비규제지역 3주택	8%
	규제지역 3주택	12%
	4주택 이상	12%
법인	-	12%

 

규제지역 다주택 양도세중과

*주택 수가 아무리 많아도 비규제지역의 주택을 매도할 때는 중과세가 없다.

 

과표	세율	규제지역 2주택 양도세율	규제지역 3주택 양도세율	누진공제
1,400만 원 이하	6%	26%	36%	-
1,400만 원~5,000만 원	15%	35%	45%	126만 원
5,000만 원~8,800만 원	24%	44%	54%	576만 원
8,800만 원~1억 5,000만 원	35%	55%	65%	1,544만 원
1억 5,000만 원~3억 원	38%	58%	68%	1,994만 원
3억 원~5억 원	40%	60%	70%	2,594만 원
5억 원~10억 원	42%	62%	72%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	65%	75%	6,594만 원

대출 한도

	담보대출 비율	소득 한도
투기·투기과열지구	LTV 50%	DSR 40%
비규제지역	LTV 70%	DSR 40%

 

 

Part 5. 부의 시기를 읽는 부자들의 원칙

거시경제를 판단할 때: 글로벌 경기, 미국 인플레이션, 금리, 미국 주택 가격 동향, 주가지수, M1, M2 등을 지표로 삼는다

• 주가지수: 코스피, 코스닥
• M1: 협의 통화량
• M2: 광의 통화량
• M1/M2: 협의 통화량 / 광의 통화량

M1/M2

M1(협의 통화량)/M2(광의 통화량): 이 비율이 급격한 변화를 보일 때마다 부동산 시장에는 큰 충격이 있어왔다.

• 협의 통화(M1): 현금통화, 요구불예금, 수시입출식 저축성예금
• 광의 통화(M2): M1보다 범위가 넓은 M1 외의 MMF, 수익증권, 시장형상품, 2년 미만의 정기예적금, 금융채, 금전신탁 등까지도 포함하는 개념

한국은행 금융 경제 스냅샷을 활용하여 직접 그려본 그래프

즉, 전체 자산 대비 실제 가용 현금의 양이 어떤지를 알 수 있는 지표인 듯

 

임장 루트 짜는 법

• 지역을 선택한다.
• 선택한 지역에서 가장 이슈가 되는 곳을 지나도록 코스를 짠다.
• 편한 신발과 핸드폰 보조배터리, 가벼운 짐, 날씨에 잘 맞는 옷을 준비하고 출발한다.
• 지역에 대해 면밀히 알기 위해서는 대중교통을 이용하는 게 좋으나, 가기에 너무 불편한 경우에는 차로 이동한다.
• 호갱노노 어플에서 내 위치를 확인하고, 시세가 얼마인지 체크한다. ‘입주민 이야기’도 확인한다.
• 시간이 되거나 필요한 경우, 부동산에 들어가서 직접 상담을 받아본다.

 

시세 서열 정리하기(2023년 4월 실거래 기준 ‘아파트투미’ 데이터)

클래스	서울	경기	인천
A 지역 만 원 / m2	서초구 / 2,572
	강남구 / 2,459
	용산구 / 1,951
	송파구 / 1,945	과천시 / 1,757
B 지역 만 원 / m2	종로구 / 1,568

 

1. 교통: 같은 지하철이라도 주요 역을 지나치는지, 배차 간격은 어떻게 되는지, 환승 편의가 보장되는지 등에 따라 차이가 크게 난다. (예를 들어, 신분당선은 빠름)
2. 교육: 아실 > 학군비교, 학구도안내서비스에서 어느 학교로 배정이 되는지 검색 가능
3. 일자리와 상권
4. 환경

스크린샷: 아실 > '학군비교'

지하철 개통이 될 예정이라고 개통 이후 집 값이 오르는 것은 아니다. 부동산 시세의 상승은 수요가 많아지는 것(일자리)이 가장 좋고 교통 호재는 그다음이다.

실천할 내용

찾아보자···지역을··· 그리고 나는 규제지역의 아파트를 2025년도 매수한다.