월급쟁이 부자로 은퇴하라-독후감

 

1장. 왜 투자를 해야 하는가

무관심 속에 썩어가는 당신의 돈

인플레이션 = inflare(라틴어 인플라레 = 부풀어오르다)

→ 유통되고 있는 화폐(또는 통화)의 양이 늘어나는 것

왜? 은행의 시스템(예대금리를 취하는)으로 인해 세상에는 실존하는 돈보다 통화량이 더 늘게 된다.

인플레이션은 저렴한 물건이 아닌 값비싼 무언가를 구하게 될 때(예를 들어 집) 피부로 느끼게 된다.

인플레이션에 대처하기 위하여 돈을 현금이 아닌 자산으로 바꿔야 한다.

 

월급은 절대 오르지 않는다.

가계기업소득 간 성장 불균형을 보면 1995년에는 기업이 18.1원, 정부가 12.9원, 가계가 69.0원씩 가졌던 반면 22년이 지난 2017년 기업이 24.5원, 정부는 14.2, 가계는 61.3원을 가져간다.

가계는 7.7원을 덜 가져가는 반면, 기업은 6.4원, 정부는 1.3원을 더 가져가게 된다. 

 

당신마저 관심 없는 당신의 노후

노인 빈곤율 OECD 국가 중 1위. 부를 달성해야 하는 궁극적 이유는 노후 준비.

 

직장생활 N년 차. 당신의 현주소

직장생활 이후의 노년에 대한 준비를 해야 한다.

 

2장. 당신과 돈이 가야할 방향

직장인의 투자 전략

• 돈을 버는 두 가지 방식
  • 직접 시간 투자
  • 직접 시간 투자 X
    • 하지만, 갑자기 사업을 할 수는 없는 노릇. 돈을 쓰는 방식에서 해답을 찾았다.
• 돈을 쓰는 두 가지 방식
  • 가격이 오를 가능성이 있는 것에 돈을 쓰는지
  • 가격이 떨어지거나 비용으로 사라져버리는 것에 돈을 쓰는지

결국 시간에 무관하게 돈을 벌고 생산 가치가 있는 자산에 투자를 해야 한다. 우선은 생산 가치가 있는 자산을 투자하는 직장인이 먼저 되어야 한다.

 

돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법

산 가격보다 비싸게 팔 수 있는 것을 사자

 

내가 부동산을 택한 이유

투자 수단은 아주 다양하다. 그 중 투자 상품은 ‘상품’이므로 누군가 공산품처럼 가공했다는 뜻. 즉 중간 수수료가 필요.

하지만, 투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은 그 인플레이션을 상쇄할 만큼의 수익이 나는지이다.

부동산은 ‘정보 대칭’과 ‘레버리지’로 인해 좋다.

*레버리지가 핵심: 전세를 끼고 갭투자(3억을 투자해서 3000만원을 벌었어도, 전세가 2억 7천만원이라면 수익률은 100%)

 

 

3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

3장부터는 성공적인 투자를 한 사례들인데 그 중 중요한 점을 정리해본다.

1. 발품

• 물건의 가치를 알아보는 안목 갖추자
• 임장 후 모니터링

2. 입지 (그 다음 신축 or 구축)

3. 저평가된 지역 (주변 지역 OR 비슷한 지역 대비)

• 직장
• 강남 접근성
• 환경
• 학군

4. 비교 평가

• 비교 대상이 많을수록 가치 판단이 정교해짐
  • 입주물량

*협상 시

• 상대를 파악하기
  • 왜 매물을 내놓았는지
  • 이사일이 확정되었는지
  • 매도하고 싶은 마음이 어느정도인지
  • 성격이 친절하고 호의적인지
• 매물을 파악하기
  • 등기부등본에서 매입가 확인하기

 

4장. 성공 투자를 위한 필수 지식

돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법

모든 지출은 고정비, 변동비로 구분할 수 있고, 그 하위로는 필수비용과 비필수비용으로 다시 구분할 수 있다.

• 내 지출 고정비, 변동비 → 필수비용, 비필수비용으로 나눠보기
  • 비필수비용을 아끼고, 그 아낀 돈을 다시 생산 자산으로 바꾸기

 

절대 무너지지 않을 리스크 관리법

1. 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.
   : 직장 수요나 교통편의 측면에서 더 우수한 물건에 투자하는 것이 좋다.
2. 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.
   : 현금 유동성이 확보되지 않은 상태에서 내가 투자하려는 물건의 주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 에정이라면, 누자하지 않는 것이 좋다.
3. 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.
4. 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두 개 정도는 남겨둔다.

 

5장. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

투자 기준 좁히기

어떤 투자? → 어떤 부동산? → 어떤 아파트? (저평가, 소액, 저위험) → 가장 좋은 아파트(좋은 입지)

 

좋은 아파트 고르기

1. 저평가된 상태인가?
2. 투자금이 적게 드는가?
3. 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

 

투자 흐름도

지역 선정 → 사전조사 → 현장조사 → 실전 투자

 

 

고려할 사항

1. 전세가율과 가격
   : 이미 미분양이 쌓여 있고 적정 물량(지역 인구수의 0.5% 가량)의 3~4배에 이르는 과다한 입주 물량이 향후 3년 이상 대기 중일 정도로 압도적이지 않은 이상... 전세가율과 가격이 짱
   : 전국 시구 단위의 아파트 매매가와 전세가를 정리해두기(부동산지인)
2. 투자금의 규모
   : 조인스랜드부동산(전세비율이 높은 아파트를 볼 수 있음), 네이버 부동산
   → 전세가율이 85% 이상이고, 매매가와 전세가의 차이가 3,000만~5,000만원가량인 단지가 많은 지역을 임장 지역으로 선정
3. 입주 물량
   : 1번과 2번을 우선적으로 고려하여 임장지역을 선정하되, 예기치 못한 역전세나 가격 하락을 피하기 위해 입주 물량과 미분양에 대한 통계도 함께 확인해 볼 필요가 있다. (부동산지인, 호갱노노, 아파트실거래가 앱)
4. 미분양
   : 주택 현황과 함께 추세를 보기 위함(미분양 물량은 국토교통부 사이트 통계누리, KOSIS, 부동산지인)

서울 미분양 물량 추이

 

임장 전 지역 조사하기

= 손품 팔기

• 일자리
  • 국세통계 홈페이지 > 시군구별 근로소득 연말정산 신고현황 & 국세통계포털
• 교통
  • 결국은 강남으로 가기 좋은지 ‘강남 접근성’ & 강북 도심, 여의도 업무지구
• 환경
  • 백화점, 대형마트, 종합병원 등의 생활편의시설과 공원이나 산, 공원 같은 자연환경이 근처에 얼마나 잘 조성되어 있는지
  • 지적편집도 활용 → 업무시설과 각종 상업시설이 밀집해 있는 걸 확인 가능
• 학군
  • 아파트 실거래가(특목고 진학률, 학업성취 평과 결과) & 초품아 여부
• 지역 분위기 & 스토리
  • 인구 구성: 통계지리정보서비스 사이트에서 시군구동별 연령별 인구 분포
  • 국가통계포털(국내 통계 > 주제별 통계 > 인구가구 > 주민등록인구현황): 동별 인구 구성 비율
• 가격
  • 모든 단지와 모든 평형을 살펴봐야 함
    • 시 | 군 | 동 | 마을 | 단지 | 입주 연월 | 세대당 주차 대수 | 용적률 | 공급면적 | 전용면적 | 평형(공급면적 기준) | 세대수 | 구조 | 형태(복도/계단) | 전세가 | 매매 | 전세 | 전세가율 | 평당 매매가 | 조사 일자 | 임장 여부 | 초등학군
    • 이 중 매매가와 전세가의 차이가 적어 소액 투자가 가능해 보이는 단지를 위주로 인근 부동산 중개소에 전화를 한다.

 

지역을 눈에 담는 현장조사

= 발품 팔기

 

부동산 사장님과 나눌 대화

*중요한 점은 그 지역의 터줏대감 중개소를 알아내야 한다. 그 사장님에게 더 좋은 물건이 있을 것.

 

 

 

6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

너나위 추천도서  

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새로 배운 점 및 느낀 점

 

• 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다.
  투자를 하려고 알아 볼 때 내가 원하는 물건이 아닌 다른 물건도 꼭 찾아놓아야 거래에서의 우위를 점할 수 있다.
• 투자에 적합한 곳 여러 곳 중 어디를 할지 고민이라면, 입지 선호도와 지역의 위상이 높아 가수요든 실수요든 먼저 몰려드는 지역의 물건에 우선 투자하는 게 좋다.
  • 가수요 유입의 특징: 실수요에만 의존하는 시세상승에 비해 더욱 상승 기간이 짧고 폭은 더 큰 경우가 많다.

 

• 부동산 투자를 하기 좋은 시기는 한겨울 or 한여름
  • 수요가 몰리지 않아 오히려 가격이 하락하는 때. 이 때는 부동산에도 손님이 없어서 사장님들이 오히려 반겨주시기도 함(= 계절적 비수기 = 매수자 우위 시장)

 

• LTV(Loan to Value): 주택담보인정비율
  주택을 담보로 금융기관에서 대출을 받을 때 주택 가격 대비 대출액(대출액/주택가격 X 100%)
• DTI(Debt to Income): 총부채상환비율
  총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비육(대출 상환액/총소득 X 100%)

 

• 결국에는 실천해야 한다.
  
  • 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖추기 위하여... 아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다.
• 미래의 가치를 섣불리 예측하지 말고, 현재의 가치 대비 저평가 된 것을 구매하면 무조건 이긴다.
  • 사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다.

 

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실천할 점

• 4월 1~2주차: 현재 사는 곳과 그 주변 두세 군데 정도에 직접 가보고, 가격에 대한 감 잡기
• 4월 3~4주차: 마음에 드는 구역 한 구역 정해서 임장 가보기
  • 발로 많이 뛰고, 경험을 쌓아서 비교를 할 줄 아는 눈을 기르자.
  • 서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳 지역을 선정해 알아가자. 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.