프로덕트매니저 호저니의 성장 일지

본 글은 Coursera의 Excel Time Series Models for Business Forecasting - Macquarie University 강의를 수강한 기록입니다.

1. 비즈니스 예측 방법의 분류
   • 정성적(qualitative) vs. 정량적(quantitative)
     • 정량적 방법: 수치 데이터와 수학적 알고리즘을 사용해 예측.
     • 정성적 방법: 전문가의 판단이나 의견에 기반해 예측.
   • 시계열(time series) vs. 인과(causal)
     • 시계열 방법: 한 변수의 과거 측정값만을 사용해 예측(본 강의의 주요 내용).
     • 인과 방법: 예측 대상 변수와 다른 변수들 간의 관계를 이용해 예측(다음 강의에서 다룸).
2. 데이터의 종류와 출처
   • Internal vs. External
     • 내부 데이터: 조직 내부에서 생성(예: 판매 데이터, 인사 기록, 고객 프로필).
     • 외부 데이터: 외부 기관에서 제공(예: 통계청, 정부, 상업 데이터 기관).
   • Time Series data vs. Cross-Sectional data
     • 시계열 데이터: 일정한 시간 간격으로 한 변수의 값을 측정한 데이터(예: 월별 이자율, 주간 매출).
     • 횡단면 데이터: 한 시점에서 여러 집단에 대해 측정한 데이터(예: 도시별 관광 지출).
3. 비즈니스 예측의 3단계 과정
   • 과거 시계열의 패턴 평가
   • 관찰된 패턴에 맞는 예측 알고리즘 선택
   • 선택한 알고리즘을 미래에 적용하여 예측값 산출
4. 시계열 데이터의 주요 패턴 및 구성요소
   • 예측 가능
     • 수준(Level): 특정 시점의 기본값, 일정 기간 동안 일정한 수평 패턴.
     • 추세(Trend): 시계열의 수준이 일정 방향(상승/하락)으로 변하는 경향, 인구 변화나 기술 변화 등으로 발생(전체 타임시리즈 동안 일관돼야 하는 것은 아님).
     • 계절성(Seasonal): 일정한 주기로 반복되는 변동(예: 계절, 명절, 회계 기간).
     • 순환성(Cyclical): 주기가 불규칙한 변동, 경제 사이클 등과 관련(예측이 어려우며 주관에 의해 평가되기도 함)
   • 예측 불가
     • 불규칙(Random): 유일한 예측 불가능한 비체계적 변동(예: 자연재해, 일회성 정책 변화).
5. 모델링과 예측 오차
   • 모델의 목적: 과거와 미래 모두를 설명할 수 있는 일반적인 모델(모집단 모델) 구축.
   • 예측 오차(Residual/Error): 실제값과 예측값의 차이. 오차항(error term)의 평균은 0에 가까워야 하며, 시간에 따라 패턴이 없어야 함.
   • 오차 평가 방법
     • 절대 오차(Absolute Error) → 평균 절대 오차(MAE)
     • 제곱 오차(Squared Error): 평균 오차는 양수와 음수가 상쇄되어 0에 가까우므로, 절대값 또는 제곱값을 사용해 평가. → Mean Squared Error(MSE)
     • 본 강의에서는 평균 절대 오차(MAE), 평균 제곱 오차(MSE)에 중점

용어 정리

• error term(오차항): 예측(또는 모델링)에서 실제값과 예측값의 차이를 의미합니다 (=residual)

• Out of Sample Forecast: 샘플 밖의 표본(미래)을 예측하는 것

스쿼드 리드가 되어 수난을 겪고 있는 요즘. 어떻게 해야 이 어려움을 극복할 수 있을까 열심히 책을 찾아 읽어보았다. 내용이 쉽고 재밌어서 하루만에 다 읽어볼 수 있었지만 내용이 실제로 실무에 도움이 될 만한 내용이 많아서 좋았던 “아마존처럼 회의하라”를 소개해보고자 한다. 아래는 인상 깊었던 내용과 내가 느낀 인사이트다.

1페이저와 6페이저

아마존에서는 기획의 종류를 1페이저와 6페이저 두 분류로 나뉘는데, 빠르고 단순하게 진행할 수 있는 프로젝트는 1페이저로 정리하고 장기적으로 예산까지 고려하여 큰 기획이 필요한 건 6페이저로 정리한다고 한다.
1페이저 구성 예시: 배경 - 문제점 - 대책 - 목표
6페이저 구성 예시: 서비스 정의와 개요 - 예산 예측 - 일정(흑자를 보기까지의 기간 등) - 판매 가격 - 예상 고객 수 - 팀 편성 - 차질이 생길 경우 보조 계획 - 재무 정보 - ROI(투자 대비 효과)

비즈니스 문서 작성법 (feat. 술술 읽히는 문장을 쓰는 2가지 철칙)

 1. 결론을 먼저 써라
2. 마침표를 두려워하지 말라: 문장을 간결하게 적어라

아마존의 거꾸로 생각하기

아마존의 거꾸로 생각하기: 처음에 목표를 정해두고, 이를 위해 무엇을 해야 할지 생각하는 것
거꾸로 생각하기의 반대 개념: 쌓아 올리기 방식

쌓아 올리기 방식은 ”현재 상황은 이러하기 때문에 따라서 이 목표에 달성할 것이다“의 개념이라면, 거꾸로 생각하기 방식은 “이 목표를 지향한다. 그러려면 무엇을 해야 할까?“의 방식이다.  

현재 눈앞에 있는 것을 쌓아 올리는 방식으로는 아마존처럼 혁신을 일으키고 크게 성장하는 기업을 지속시키기가 어렵다. 예를 들어, 예산을 작성할 떄 지금 지닌 재원을 열거해놓고 ‘A와 B와 C를 실행해서 매출 10% 상승을 목표로 한다’라고 생각해봤자 그림의 떡에 지나지 않는다. 그렇기 때문에 기존의 재원을 기반으로 쌓아 올리면서 계획을 세우는 것이 아니라, 먼저 ‘매출을 10% 늘린다’는 목표를 세우고 그 목표를 달성하는데 무엇이 문제인지를 생각하고 이를 해결할 수 있는 방법을 고민해야 한다. 이렇게 해야 돌파구를 발견할 수 있는 아이디어가 나온다.

거꾸로 생각하기 템플릿

• 해결하려는 문제는 무엇인가?
• 그로 인해 고객(사외, 사내, 거래처 등)은 어떤 고민을 가지고 있는가?
• 그 고민을 해결하기 위해 현재 상품이나 프로세스는 충분한가?
• 충분치 않다면 어떻게 하면 해결할 수 있는가?
• 자사의 기술력이나 조직력으로 해결 가능한가? 가능하다면 상품화할 수 있는가?
• 해결할 수 없는 경우 그것을 제공할 수 있는 협력사는 시장에 있는가?
• 신상품의 세부 사항과 이점은?
• 그것들을 사용해 문제를 어떻게 해결하는가?
• 얼마나 쉽게 문제를 해결할 수 있는가?
• 그것을 이용한 고객은 어떻게 받아들이고 있는가?

보도자료(Press Release)

보도자료란 거꾸로 생각하는 방법과 그 생각이 정리된 제안형 회의자료다. 말 그대로 보도자료 형식으로 회의자료를 작성한다는 것...

보도자료의 내용

1. 헤드라인 제목

    → 상품에 대한 짧은 설명문

2. 서브 헤드라인

    → 이 서비스나 상품으로 이익을 얻는 사람을 설명한다.

3. 1단락: 상품 개요·이점

    → 상품이나 서비스를 요약(개요)하고 그 이점을 간결하게 정리한다. 1단락은 보도자료를 다 읽지 않아도 이해하기 위한 것이므로 매우 중요하다.

4. 2단락: 해결할 문제

    → 어떤 문제를 해결하려 하는지 명확하게 표현한다.

5. 3단락: 해결 방법

    → 문제를 해결할 방법을 설명한다. 어떤 면에서 뛰어난지 표현한다.

6. 4단락: 책임자 의견

    → 아마존 책임자의 의견으로, 고객에게 어떤 가치를 제공할 수 있는지 쓴다.

7. 5단락: 얼마나 쉬운가? 

    → 얼마나 쉽게 그 상품이나 서비스를 시작할 수 있는지 설명한다.

8. 6단락: 고객 의견

    → 어떤 이점이 있는지, 얼마나 쉽게 시작할 수 있는지 등 고객 관점에서 의견을 나타낸다.

9. 7단락: 정리·보충

    → 상품의 세부 사항 등으로 연결되는 링크를 기재한다.

테닛

아마존에서는 프로젝트를 론칭할 때 보도자료와 함께 테닛을 작성하는데, 이는 회사 전체의 신조나 가치관과는 별개로 부문별, 프로젝트별로 독자적으로 정하는 것이다. 예를 들어 ‘고객에게 가장 편리한 서비스를 제공한다’ 같은 테닛을 설정할 수 있다. 이런 테닛은 어떤 문제에 대응하기 어려울 때 판단 기준이 되기도 한다. (테닛에 부합하면 옳고 부합하지 않으면 옳지 않다 등···)

3W로 회의 목표를 공유하라

회의 오너는 참여자 소집을 요청하기 전에 그 회의를 여는 목적과 결과물에 대한 이미지를 명확히 해두어야 한다.
회의를 했다면 결과물을 내야 한다. 변화가 일어나야 한다.

• What 무엇을
• who 누가
• When 언제

경직화의 위험성을 피하라

아마존은 형식을 너무 엄격하게 정해놓으면 거기에 얽매여 변화에 적응하지 못하고 마는 것을 우려한다. 그렇게 되지 않기 위해 OLP와 같은 가치관과 목표만 공유하고, 그것을 달성하는 방법은 각자에게 일임한다.

회의는 침묵으로 시작하라

묵독 15분: 일반적인 조직이라면 자료 작성자에게 안건의 개요를 설명하게 하겠지만, 아마존에서는 그렇게 하는 대신, 먼저 앞에 놓인 회의 자료를 각자 묵독한다. 자료를 회의 전에 미리 보냈더라도 1페이저는 5분, 6페이저는 15분에 걸쳐 받느시 읽는 시간을 가진다. 이때 중요한 것은 침묵을 지키는 일이다. 그동안에는 질문을 일절 받지 않는다.

그 이유는 의사결정 회의의 “효율적인 회의 진행”에 있다(아이디어 도출 회의는 그렇지 않음).
- 설명하는 도중 질문이 들어오고 사실 그 질문은 뒤에서 설명 예정이었을 수 있음. 회의가 중단되며 비효율 발생
- 정해진 시간 동안 읽고 그 내용에 질문(“의문점이 있습니까?”)이 없으면, 바로 논의 진행. 아마존이 생각하는 최고의 회의는 침묵으로 끝나는 것

회의가 활기를 띠게 하는 3가지 방법

1. 리프레이즈(rephrase)로 의견을 끄집어내라: 고개를 갸웃거리며 잠자코 듣고 있는 사람에게 의견 묻기(이런 사람이 해법에 대한 아이디어를 가지고 있을 가능성이 있는데, 어떻게 표현할지 몰라 가만히 있는 것) → 이 의견을 다시 안건과 연결되도록 리프레이즈 하기
2. 발코니에서 내려다보라: 논의를 위하여 간간히 서서 말하면 다른 시각으로 바라보게 됨(같은 높이의 시선이면 주위 분위기에 휩쓸린다)

베조스가 싫어하는 소셜 코히전(Social Cohesion)

회의에서 논의하다 보면 절충안을 찾자면서 무심결에 타협해버리는 경우가 있다. 사회적 굴레를 고려해 타협하는 식으로 결론을 내지 말아야 한다. 회의는 항상 OLP 중 하나인 고객에 대한 집착(Customer Obsession)에 입각해서 진행해야 한다.

✅ 소셜 코히전이 발생하지 않도록 해야 하는 게 진짜 중요하다고 공감한다. 나도 논의를 하다보면 상위 레벨의 의견 + 하위 레벨의 의견 모두를 고려할 수 있는 방안을 생각하게 된다. 특히 의견을 자주 내지만 수용되지 못하는 경향이 있는 사람의 의견은 더 수용하려고 생각했던 적도 있다. 달성하고자 하는 목표에만 집중해서 결정해야지.

아군 만들기

아마존에서는 합의가 쉽지 않으리라 예상되는 경우, 미리 중심인물에게 자기가 원하는 방향성을 뒷받침하는 데이터를 제시하고 설득해서 아군으로 만들어두는 경우도 있다. 자신이 달성하려는 목표를 이루기 쉽게 만들기 위한 리더십 스킬 중 하나.
토론 != 브레인스토밍
문제, 과제가 있고 해법이 보이면 토론: 계획과 실행의 단계
해법이 보이지 않으면 토론: 아이디어와 가능성의 세계

아마존식 브레인스토밍의 규칙

1. 참석자와 팀 편성: 부서별 혹은 여러 부서의 사람 5~6명이 팀을 이뤄 아이디어 도출(피자 2판이라는 개념: 피자 2판을 나눠먹을 수 있는 인원으로만 회의를 진행)
2. 준비물
a. 화이트보드
b. 포스트잇: 각자 적을 수 있기 때문에 좀 더 효율적

아이디어 회의를 카테고리로 묶는 프레임워크 예시

1. 3C: Customer(고객), Company(자사), Competitor(경쟁사)
2. 4C: Customer-value(고객가치), Customer Cost(구매 비용), Convenience(편의성), Communication(커뮤니케이션)
3. SWOT: (Strength(강점) vs. Weakness(약점)) & Opportunity vs. Threat
4. 4P: Product(제품·서비스), Price(가격), Place(유통), Promotion(판촉)

아이디어 회의 시, 오너는 지나치게 개입하지 않는다.

KPI와 KGI의 차이

KGI = Key Goal Indicator(핵심 목표 지표): 회사 전체 매출, 신규 고객 수, 이익률 등
이런 지표의 문제는 어떤 요인으로 인하여 이 변화가 일어났는지 정의하기 어렵다. 큰 목표일수록 다른 요인으로도 움직일 가능성이 있다. 상사는 KGI를 인수분해하여 구체적인 KPI 목표를 설정해야 한다. 목표로 하는 KPI를 달성하고 그것을 쌓아 올린 것이 KGI가 되는 구조인 것이다.


✅ 거래액의 KPI 쪼개보기 & 대시보드 만들어보기
✅ 구매전환율의 KPI 쪼개보기 & 대시보드 만들어보기

아마존에서는 ‘비즈니스에서 모든 것을 숫자로 표현할 수 있다’는 사고방식을 취한다.

PDCA

KPI가 결정되면 Plan → Do → Check → Action 의 주기를 돌린다. (아마존에서는 주 1회 이내로 돌린다) 포스트모템(사후 검증)은 기업과 직원을 지속적으로 성장시키므로 PDCA 전체 주기로 돌리는 것이 중요하다.

하이라이트(Highlight)와 로라이트(Lowlight)

프로젝트가 완료되었을 때는 이를 돌아보고 포스트모템을 하기 위해 하이라이트(좋았던 점), 로라이트(나빴던 점) 기록을 남기도록 한다. 성공/실패 요인을 분석하고 배울 수 있는 점을 정리해서 공유한다면 다른 사람이 같은 일을 할 때 이를 다시금 재현할 수 있을 것이다.

이는 평가 제도로도 이어진다. (상사는 부하가 어떤 상황에서 어떻게 활약했는지도 전할 의무가 있다.)

아마존의 리더십 원칙(OLP)과 그 예시

아마존의 OLP는 유명하죠? 가장 처음에 있는 게 Customer Obsession이라는 게 가장 중요.

정보 전달 회의는 ICT 도구로 대체하라

인상 깊은 문장

• 성공은 우상향을 그리지 않는다. 그러나 아이러니하게도 성공은 J 곡선을 그린다. 노력해도 더 힘들어지는 구간이 있다.

책에서 배운 점

종잣돈이 없을 때도 공부해야 한다.

• 목표 뚜렷하기에 목표 달성(종잣돈 모으기) 또한 쉽다.
• 투자 실패의 가능성을 현저히 줄일 수 있다.
• 돈이 어느 정도 모였을 때, 즉시 좋은 투자를 시작할 수 있다.

유형별 투자법

• 두려움이 많은 사람: 거래 빈도와 횟수가 적고 신중하면서 스트레스가 적은 투자(실거주 투자, 일시적 2주택, 비주택 투자)
• 행동력이 강한 사람: 반대(?)

부동산 투자 유형

1. 비과세 투자: 양도세 비과세에 맞춰 물건의 개수와 보유기간을 조절하는 것
2. 다주택 투자
3. 비주택 투자
4. 디벨러핑

+ 일시적 2주택

1. 내가 살 수 있는 가장 좋은 곳에서부터 시작한다.
2. 양도세 비과세 시점에 다음 스텝을 정하고 상급지로 올라간다.
3. 많은 수익이 기대되는 좋은 것, 규제가 심한 것부터 사고, 양도차익이 적거나 규제가 덜한 것을 먼저 판다.
4. 비과세 > 일반과세 > 중과세로 세팅하되 중과세는 되도록 피한다.

• 가용자금이 6,000만 원이라면 그 5배인 ‘실거주 가능한 3억 원’ 아파트 투자가 가능

디딤돌대출

• 대상: 1) 신혼부부 2) 2자녀 이상 가구 3) 생애 최초 주택 구입
• 소득 조건: 부부합산 연 소득이 6천만 원 이하(2025)
  • 생애최초 OR 2자녀 이상: 연소득 7천만 원
  • 신혼부부: 8천 5백만 원 이하
• 자산 조건: 본인 및 배우자 합산 순자산 가액이 4억 6,900만 원 이하
• 무주택 조건: 무주택 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택자여야 함
• 한도: 최고 2.5억원 이내(LTV, DTI 적용)
  • 생애최초 주택구입자는 3억원, 신혼가구 또는 2자녀 이상 가구인 경우 4억원까지 한도 확대
    • DTI: 60% 이내
    • LTV: 70% 이내
• 실거주의무: 대출 받을 날로부터 1개월 이내에 대출 받은 주택에 전입 후 1년 이상 실거주 유지

디딤돌 대출 소득수준별 금리

아파트 구매 원칙

1. 모두 원하는 아파트를 사라
2. 아파트를 산다는 것은 그 동네를 사는 것이다
3. 평균 이상의 집을 사라

실거주 투자 체크 리스트

• 소득
• 가처분소득
• 원리금 부담 가능 한도
• 대출 한도
• 비교 지역 리스트
• 후보 아파트 리스트
• 출퇴근 시간
• 미래 가치

어떤 기업의 주식이 좋은지 판단하는 것보다는 자신이 사려고 하는 아파트의 좋고 나쁨을 판단하는 게 일반인으로서는 훨씬 쉽다.

대출 알아보는 순서

디딤돌 > 보금자리 > 담보

재개발 vs. 재건축

재건축보다는 재개발의 투자 난도가 더 높은 편이다. 재건축은 토지와 땅을 동시에 가지고 있어야 아파트를 얻을 수 있는데 재개발은 토지나 건물, 심지어는 도로를 소유하고 있어도 아파트를 얻을 수 있어 투자 대상이 아양하고 투자하는 재미가 있다. 재개발은 재건축보다 다양하고 많은 이해관계인이 얽히기 때문에 분쟁도 많이 일어난다.

재개발 초보는 관리처분인가를 전후로 투자하는 것이 바람직하다.

재개발 단계

조합설립추진위 - 조합설립인가 - 사업시행인가 - 관리처분인가 - 이주 철거 착공 - 준공 입주

시세 그루핑

순서:

1. 지역 과거 흐름 비교
2. 상대적으로 높은 가격밴드 선정
3. 해당 단지 아실 [여러단지비교]로 과거 시세 흐름 비교
4. 상대적 가격 비교
5. 시세 반영이 되지 않은 호재, 선호하는 지역 등 고려

*부동산 경매 사이트: 행꿈사옥션

자산별 투자대상 금액 정리

⇒ 자기가 가진 돈으로 갈 수 있는 지역과 상품을 꼭 집어 나열한 후, 그중 가장 좋은 동네부터 돌아보는 것이 좋다.

세금

세대 분리 조건

• 만 30세 이상이면서 독립된 생활을 하는 경우
• 만 18세 이상이면서 월 00원(중위소득의 40% 이상) 이상의 소득이 있고 독립된 생활을 하는 경우
• 결혼을 한 경우

세금과 주택 수: 세금 부담은 줄이고 수익은 극대화하고!

• 오피스텔의 소유는 주택으로 간주하지 않는다.
• 분양권은 주택 수에 포함을 시킨다(입주권도 마찬가지).
• 다주택자는 취득세가 12% 부과된다(경매로 낙찰받은 2022년 기준)

부동산 관련 세금

• 취득세, 상속세/증여세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세
  • 그 외의 세금: 임대소득세

~요약

취득세

• 규제 지역을 먼저 구매한 후, 비규제 지역을 구매해야 한다. (취득세 중과)
• ‘농어촌특별세’의 개념이 별도로 있음
• 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 추가로 취득할 경우 8~12%의 중과세 적용

재산세

• 보유하는 동안 내야하는 것이기 때문에 거래금액이 아닌 ‘공시가격’을 기준으로 함

양도세

• 비규제지역의 경우, 1주택은 2년 이상 보유하면 양도세를 내지 않아도 된다.
• 양도세: 혼인에 따른 1세대 1주택 양도세 비과세 특례 기간이 10년으로 확대됨(기존에는 5년)

~

다주택일 경우 중과세 이슈 발생할 수 있기 때문에 잘 팔리지 않거나 손해 볼 수 있는 주택을 덥석 사서는 안 된다. 잘 팔기 위해서는 남들이 사고 싶어 하는 집을 사야 한다.

주택 수에 포함되면서 가치가 낮은 물건 = 10평 이하의 원룸형 주택, 근린시설로 허가받은 빌라, 거래가 뜸한 도시형생활주택 등

양도세

거주와 관련이 있는 세대당 1주택은 2년 이상 보유하면 세금을 내지 않아도 된다(비규제지역인 경우). = 양도세 비과세

*규제지역이라면 1세대 1주택자가 2년 동안 보유함과 동시에 2년을 거주해야 비과세를 받을 수 있다.

[관련하여 찾아본 추가로 정보]

양도소득세율(양도세 일반과세) *2025년 기준

1. 비과세를 못 받으면 양도소득세율만큼을 세금으로 내야 하고, 중과세를 받으면 양도소득세율보다 더 많이 내야 한다.(예: 1년 이내 단기 보유 주택 매각 시 70%, 2년 이내는 60%의 높은 세율이 적용)
2. 양도차익에는 취득세, 중개수수료, 1인당 1년에 250만 원 공제, 기타 취득가액 인정 비용을 빼고 계산된다.

1. 다주택자 양도세 중과 유예 연장
   1. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매각할 때 적용되는 양도세 중과(2주택자 20%p, 3주택자 30%p 추가)는 2026년 5월까지 1년 더 유예
   2. 유예 기간 동안에는 다주택자도 기본세율(6~45%)만 적용
2. 1세대 1주택 비과세 특례 확대
   1. 혼인에 따른 1세대 1주택 비과세 특례 기간이 기존 5년에서 10년으로 확대
   2. 혼인 후 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 1세대 1주택 비과세 특례 적용
3. 양도소득세 이월과세 대상 확대
   1. 2025년 1월 1일 이후 증여받는 자산부터 ‘양도일 전 1년 이내 증여받은 주식 등(상장·비상장·해외주식)’도 이월과세 대상에 포함
   2. 기존에는 토지·건물 등만 이월과세 대상이었으나, 주식 등도 포함되어 절세 전략에 변화 필요
4. 양도세 기준일 및 기타 개정사항
   1. 주택을 주택 외 용도로 변경 후 양도하는 경우, 1세대 1주택 판정 시점이 ‘양도일’에서 ‘매매계약일’로 변경 → 이로 인해 비과세 혜택을 받지 못하는 경우가 줄어듬
   2. 장기민간임대주택(30가구 이상)에 대한 종부세 합산 배제 가액 기준 상향(건설형 12억원, 매입형 9억원)
   3. 지방 저가주택의 종부세 특례 기준이 공시가격 3억원 이하에서 4억원 이하로 완화

취득세

*2025년 기준

주택취득가격에 따른 취득세

1. 농어촌특별세: 농어촌 지원을 위한 재원을 마련하기 위해 부과되는 특별한 목적의 세금
2. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 추가로 취득할 경우 8~12%의 중과세율 적용

1. 생애최초 주택 구입 취득세 감면 한도 확대
   1. 소형주택(아파트 제외)을 생애최초 구입 시, 취득세 감면 한도가 200만 원에서 300만 원으로 상향(다가구, 다세대, 연립, 도시형생활주택 등 2025년 안에 취득한 주택 중 전용면적 60㎡ 이하, 구입가격 6억 원(지방 3억 원) 이하 주택에 적용)
2. 인구감소지역 주택 취득세 감면
   1. 무주택자 또는 1주택자가 인구감소지역 내 주택(공시가격 3억 원 이하) 구입 시, 취득세 최대 50%(법 25% + 조례 25%)까지 감면
   2. 3년 이상 의무 보유 조건
3. 소형주택 신축 및 미분양 아파트 임대 전환 시 감면
   1. 소형주택(아파트 제외) 신축 시 취득세를 최대 50%(법 25% + 조례 25%)까지 감면받을 수 있는 특례 신설
   2. 비수도권 소재 준공 후 미분양 아파트를 임대주택으로 활용하는 경우에도 신축 취득세를 최대 50%까지 감면
4. 지방 저가주택 취득세 중과 기준 완화
   1. 비수도권(광역시·세종시 제외) 저가주택의 취득세 중과 제외 기준이 공시가격 1억 원 이하에서 2억 원 이하로 완화
   2. 공시가격 4억 원 이내의 주택 & 2025년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지 취득한 주택에 적용
5. 2025년 기준 취득세의 기타 특례 및 유의사항
   1. 소형·저가주택에 전·월세로 1년 이상 거주하다가 해당 주택을 취득한 경우, 추후 아파트 등 다른 주택을 구입하더라도 생애최초 취득세 감면(200만 원 한도)의 특례 신설
   2. 법인·공장이 과밀억제권역 외 지역으로 이전 시 취득세·재산세 100%(5년간, 이후 3년간 50%) 감면이 2027년까지 연장

공시가격

• 보유하는 동안 내야 하는 재산세의 경우, 보유하는 동안 세금을 부과해야 하기 때문에, 거래금액이 아닌 ‘공동주택 공시가격’을 기준으로 함.
• 공시가격은 부동산 공시가격 알리미에서 확인 가능

취득세 중과

• 취득세 중과: 어떤 지역을 먼저 구매하는지가 중요하다. 비규제지역을 먼저 사고 규제지역을 사면 두 번째 주택에 취득세 중과를 받게 된다.

규제지역 다주택 양도세중과

*주택 수가 아무리 많아도 비규제지역의 주택을 매도할 때는 중과세가 없다.

대출 한도

Part 5. 부의 시기를 읽는 부자들의 원칙

거시경제를 판단할 때: 글로벌 경기, 미국 인플레이션, 금리, 미국 주택 가격 동향, 주가지수, M1, M2 등을 지표로 삼는다

• 주가지수: 코스피, 코스닥
• M1: 협의 통화량
• M2: 광의 통화량
• M1/M2: 협의 통화량 / 광의 통화량

M1/M2

M1(협의 통화량)/M2(광의 통화량): 이 비율이 급격한 변화를 보일 때마다 부동산 시장에는 큰 충격이 있어왔다.

• 협의 통화(M1): 현금통화, 요구불예금, 수시입출식 저축성예금
• 광의 통화(M2): M1보다 범위가 넓은 M1 외의 MMF, 수익증권, 시장형상품, 2년 미만의 정기예적금, 금융채, 금전신탁 등까지도 포함하는 개념

즉, 전체 자산 대비 실제 가용 현금의 양이 어떤지를 알 수 있는 지표인 듯

임장 루트 짜는 법

• 지역을 선택한다.
• 선택한 지역에서 가장 이슈가 되는 곳을 지나도록 코스를 짠다.
• 편한 신발과 핸드폰 보조배터리, 가벼운 짐, 날씨에 잘 맞는 옷을 준비하고 출발한다.
• 지역에 대해 면밀히 알기 위해서는 대중교통을 이용하는 게 좋으나, 가기에 너무 불편한 경우에는 차로 이동한다.
• 호갱노노 어플에서 내 위치를 확인하고, 시세가 얼마인지 체크한다. ‘입주민 이야기’도 확인한다.
• 시간이 되거나 필요한 경우, 부동산에 들어가서 직접 상담을 받아본다.

시세 서열 정리하기(2023년 4월 실거래 기준 ‘아파트투미’ 데이터)

1. 교통: 같은 지하철이라도 주요 역을 지나치는지, 배차 간격은 어떻게 되는지, 환승 편의가 보장되는지 등에 따라 차이가 크게 난다. (예를 들어, 신분당선은 빠름)
2. 교육: 아실 > 학군비교, 학구도안내서비스에서 어느 학교로 배정이 되는지 검색 가능
3. 일자리와 상권
4. 환경

지하철 개통이 될 예정이라고 개통 이후 집 값이 오르는 것은 아니다. 부동산 시세의 상승은 수요가 많아지는 것(일자리)이 가장 좋고 교통 호재는 그다음이다.

실천할 내용

찾아보자···지역을··· 그리고 나는 규제지역의 아파트를 2025년도 매수한다.